Come procedere con la vendita e riacquisto della prima casa? Ti sei stabilito nella tua nuova dimora ma, dopo qualche mese, ti accorgi di aver commesso un errore: i vizi occulti dell’immobile.
Il tuo cuore aveva scelto quella casa vista mare durante le tue vacanze ad Alassio in Liguria ma hai deciso di essere razionale, preferendo un immobile in città. Ed ora vorresti tornare indietro e agire in modo diverso, ti stai anche chiedendo come non perdere le agevolazioni prima casa in caso di vendita.
Ti dico subito che una soluzione c’è ma il fattore tempo è fondamentale. Perciò, andiamo al punto: scopriamo come muoversi nel caso di vendita di prima casa e riacquisto in tempi rapidi.
Termini, condizioni e modalità
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Vendita prima casa e riacquisto: la legge italiana ha stabilito regole e parametri precisi da rispettare. Pena la perdita degli sgravi fiscali, che si traducono in tassazione maggiore e spesa extra.
Devi sapere che per non perdere il beneficio sulla prima casa una delle condizioni è quella di non rivendere l’immobile prima di cinque anni. Ma puoi velocizzare i tempi e aggirare questo vincolo: ciò significa che puoi liberarti del tuo appartamento prima che siano trascorsi cinque anni.
In che modo? Impegnandoti a vendere la casa precedente per comprarne un’altra da adibire a prima casa entro un anno dalla alienazione. Il bonus prima casa non decadrà e non dovrai pagare le tasse.
Per approfondire: vendita primo immobile senza riacquisto
Quali sono le agevolazioni prima casa
Come funziona la vendita prima casa e riacquisto? Vediamo quali sono le agevolazioni a disposizione. Oltre all’imposta di registro del 2% invece del 9% nella misura ordinaria abbiamo:
- L’IVA, alternativa alla tassa di registro, se acquisti dall’impresa: 4% anziché al 10%.
- Le imposte ipotecarie e catastali ammontano a 50 euro ciascuna se compri casa da un privato.
- Mentre le stesse imposte salgono a 200 euro se acquisti da un’impresa costruttrice.
- L’immobile deve trovarsi nel territorio del Comune in cui hai la residenza.
- Se non sei ancora riuscito ad ottenerla puoi fare il cambio entro 18 mesi.
- Entro un anno dalla vendita, devi comprarne un altro da adibire ad abitazione principale.
- L’abitazione non deve essere accatastata come A1, A8 e A9, qualunque sia la sua dimensione.
- Chi acquista prima casa non deve essere titolare esclusivo su altre abitazioni nel Comune.
Infine, l’acquirente non deve essere proprietario di una casa, neppure per quote o comunione legale, già esistente sul territorio italiano usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Quando si perdono le agevolazioni?
La decadenza delle agevolazioni prima casa avviene se hai reso dichiarazioni mendaci sui requisiti o nel caso in cui tu abbia alienato l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto.
Inoltre, non puoi comprare due diverse unità immobiliari usufruendo delle agevolazioni prima casa, per un periodo di oltre un anno, altrimenti si incorre nella decadenza e nella revoca dei benefici fiscali.
Cosa succede se non si riesce a vendere la prima casa entro un anno? C’è anche un’altra situazione: si perdono le agevolazioni fiscali prima casa quando lasci passare 12 mesi senza comprare un nuovo immobile e vendere il precedente. Sì, sto parlando della vendita della prima casa e riacquisto.
Le sanzioni di questo passaggio
Come si comporta l’Agenzia delle Entrate quando riscontra la decadenza delle agevolazioni prima casa? Invia un avviso di liquidazione delle imposte di registro, dell’IVA e ipocatastali che vengono calcolate in base alle aliquote ordinarie. In questo modo l’ente recupera la differenza sulla tassazione non versata sulla quale applica una sanzione del 30%. Adesso cerchiamo di rispondere alla domanda principale cosa fare per vendere prima casa e acquistarne un’altra?
Leggi anche: liquidare immobile prima dei 5 anni, cosa fare?
Leggi su vendita e riacquisto prima casa
Con l’articolo 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998 la legge parla chiaro: è previsto un credito d’imposta ridotto se, dopo aver venduto un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, riacquisti, entro un anno dall’alienazione, un’altra casa da destinare ad abitazione principale.
In questo modo puoi sempre usufruire dei requisiti prima casa. Per beneficiare del credito d’imposta per riacquisto prima casa è necessario trascrivere le tue intenzioni nell’atto di acquisto.
Devi indicare l’impegno a vendere l’immobile per poi comprarne un altro entro un anno. Specificando di voler usare il credito d’imposta in detrazione della tassa di registro per lo stesso atto.
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n.19/E del 01/03/2001, ha dichiarato che bisogna indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata versata l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata prima casa. Inoltre è necessario comunicare nell’atto anche gli estremi di alienazione dell’immobile acquistato con i benefici agevolazione prima casa.
Il riacquisto è valido con la compravendita definitiva o una scrittura privata registrata, che vale ai fini del trasferimento della proprietà immobiliare. La registrazione dell’atto deve essere effettuata all’Agenzia delle Entrate e serve per dare certezza della data di stipula del contratto.
Ma anche per evitare contestazioni da parte del Fisco. Tuttavia, la trascrizione della vendita prima casa e riacquisto entro i tempi prestabiliti non è strettamente necessaria. Lo ha confermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12813 del 13.05.2021 che sottolinea come:
“ La decadenza dalle agevolazioni è impedita dalla pura e semplice condizione dell’acquisto dell’altro immobile, nei termini e nei sensi indicati, senza che la legge esiga l’ulteriore formalità della trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari”.
Affidati alla nostra agenzia immobiliare
La vendita prima casa e riacquisto non è facile. Devi vendere il vecchio immobile e ricomprarne un altro in poco tempo effettuando, probabilmente, grandi transazioni di denaro. In questo quadro diventa indispensabile affidarsi a degli esperti che sappiano come gestire una trattativa immobiliare.
I nostri agenti sapranno offrirti i migliori consigli per valorizzare la residenza precedente e, allo stesso tempo, ti affiancheranno nella ricerca di un nuovo immobile suggerendoti le offerte di mercato più convenienti. Ora lascio a te la parola. Sai come funziona la vendita prima casa e riacquisto? Scrivici.