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vizi occulti di un'immobile

Vizi occulti e difetti dell’immobile: come difendersi nella compravendita?

Di

Riccardo Esposito

Pubblicato in Acquistare casa Su Febbraio 15, 2023

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I vizi occulti dell’immobile possono mettere a repentaglio la buona riuscita del tuo acquisto. Ci sono diversi rischi da affrontare quando si vende casa ma di sicuro l’attenzione è per chi sta acquistando. E ha bisogno di tanta tranquillità, di sicurezza. Il problema è questo: sarà difficile riconoscerli.

Dato che i vizi sono occulti può essere che neanche il proprietario sia a conoscenza del problema e tu potresti acquistare casa senza coscienza del danno. Tu sarai l’unico soggetto che dovrà risolvere il nodo. Conviene? No di certo, soprattutto se paghi una proprietà con il suo costo di mercato. 

Cosa sono i vizi occulti di un immobile?

Argomenti dell'articolo

  • Cosa sono i vizi occulti di un immobile?
  • Chi è responsabile dei vizi occulti?
  • Come può difendersi il compratore?
  • Quali sono i problemi non visibili?
  • Denunciare vizi occulti dell’immobile

Iniziamo da una prima definizione: i vizi occulti di una casa o un appartamento – in generale di un immobile – sono dei problemi strutturali o funzionali non visibili a una prima osservazione. E che vengono scoperti solo in un secondo momento, dopo l’acquisto, dal nuovo proprietario (che non sarà affatto felice).

O durante un’analisi approfondita per mano di un tecnico specializzato. I vizi occulti di un immobile possono essere legati alla condizione del manufatto e ai relativi problemi come ad esempio un’infiltrazione d’acqua o la presenza di amianto. Però parliamo di condizione simile nel caso in cui si presentino delle inesattezze legali o di conformità come la mancanza di permessi per costruire.

Per approfondire: come vendere casa con diritto di abitazione

Chi è responsabile dei vizi occulti?

Secondo l’articolo 1490 del CC italiano il venditore è responsabile per i vizi occulti di un immobile. Infatti, il proprietario della casa deve comunicare eventuali difetti al possibile acquirente. Che poi decide come comportarsi, magari porta a termine la trattativa giocando sul prezzo oppure declina.

E il venditore non è a conoscenza dei vizi occulti? Chiaramente se è in buona fede non ha nessun obbligo di comunicare ma deve muoversi con tempestività e tutelare l’acquirente dove possibile. 

Come può difendersi il compratore?

In primo luogo è suo dovere effettuare una serie di verifiche sia dal punto di vista strutturale che legale – quindi con relativi professionisti – in grado di garantire un livello massimo di serenità nella scelta.

Anche per questo un acquisto seguito da un’agenzia immobiliare specializzata da maggiori garanzie dato che non sei solo ad affrontare la trattativa ma c’è un team di professionisti che ti aiuta a individuare la soluzione giusta. Comunque hai diritto a una copertura di garanzia nel caso in cui i difetti rendano inutilizzabile il bene acquistato diminuendone il valore in modo sensibile.

Questo è vero nel momento in cui il difetto sia pre-esistente e non facile da individuare: in caso contrario, ovvero se il problema è alla luce del giorno, la garanzia non è applicabile perché si presume che l’acquirente abbia visto e accettato la condizione. Ma attenzione a ciò che sottolinea l’articolo 1490:

Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

Se il venditore ha taciuto sui vizi facilmente riconoscibili, vendendo una casa esente da qualsiasi problema, allora non si esclude né si limita la tutela. Per questo è sempre importante analizzare in profondità, e con le persone giuste, ogni aspetto del possibile immobile da acquistare.

Quali sono i problemi non visibili?

A dare una definizione del contesto arriva l’articolo 1669 del CC con relativa spiegazione: i vizi occulti sono gravi difetti  che limitano il godimento del bene e ciò riguarda i problemi “non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile”. Ad esempio, se un fabbricato è stato costruito con delle carenze strutturali o con materiali inadeguati si parla di vizio occulto.

Ma vale anche per tutto ciò che riguarda gli impianti sono considerati vizi occulti. Quindi, se c’è una perdita d’acqua non segnalata o una pendenza non coerente per gli scarichi si può prendere delle contromisure legali.

Leggi: cosa bisogna sapere prima di vendere la casa?

Denunciare vizi occulti dell’immobile

Il venditore dovrà gestire le richieste del nuovo proprietario entro un anno dall’acquisto altrimenti è troppo tardi: il caso cade in prescrizione. L’eventuale clausola vista e piaciuta sul contratto di compravendita – può in parte tutelare il venditore ma solo se non c’è malafede nel celare i difetti: differentemente sarà comunque costretto a far fronte alle domande di risarcimento.

I vizi devono essere denunciati entro 8 giorni dalla scoperta se si tratta di due privati che agiscono, mentre tra costruttore e privato i termini arrivano a 60 giorni. In ogni caso bisogna procedere attraverso raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, accompagnando l’elenco dei difetti riscontrati con il contributo di perizie tecniche e legali per confermare il fatto.

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