Posso vendere casa con diritto di abitazione? La risposta è sì. Tuttavia, questa circostanza può rendere più complessa la trattativa. Di conseguenza, l’affare potrebbe richiedere più tempo e una maggiore attenzione ai dettagli. Inoltre, la questione può diventare spinosa in caso di separazione.
Come mai? In situazioni del genere, il diritto di abitazione viene acquisito dall’ex coniuge con figli nonostante il proprietario sia un’altra persona, ovvero l’altro coniuge. Un esempio pratico?
Il matrimonio finisce e il marito lascia vivere l’ex moglie con prole nella sua casa di proprietà. Ma cosa accade se si presenta una proposta di acquisto dell’immobile gravato da diritto di abitazione? Procediamo per gradi e scopriamo come vendere casa con diritto di abitazione.
Cos’è il diritto di abitazione?
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Prima di capire come vendere casa con diritto di abitazione, chiariamo cosa si intende per diritto di abitazione: è un diritto reale limitato su una cosa altrui. Cosa significa?
Presto detto, il titolare a cui viene trasferito questo diritto può godere di un bene non proprio.
L’esempio: il diritto di abitazione può essere assegnato dal giudice al coniuge separato a cui sia affidata la prole. Oppure nel caso in cui la moglie o il marito siano rimasti vedovi. Qui il diritto di abitazione viene conservato dal coniuge ancora in vita anche se l’eredità deve essere divisa tra altre persone.
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Come si estingue il diritto di abitazione
Il diritto di abitazione si estende a chi lo acquisisce, alla sua famiglia e ai figli e al partner con cui condivide una relazione stabile. Si tratta di un diritto personalissimo che riguarda in maniera esclusiva le persone fisiche. Come si estingue? Decade se si verificano determinate situazioni:
- Morte del titolare o demolizione del bene.
- Scadenza indicata nell’atto costitutivo.
- Prescrizione, ovvero il non utilizzo del bene per 20 anni.
- Rinuncia al diritto di abitazione da parte del titolare.
- Consolidazione, titolare e proprietario del diritto di abitazione sono la stessa persona.
Il diritto di abitazione si può perdere per la revoca giudiziale. Il giudice ci ripensa e, in caso di separazione o divorzio, decide che l’ex coniuge non ha più diritto di conservare il diritto di abitare nella casa familiare. Questo scenario potrebbe avverarsi se la madre affidataria dei figli si risposa.
Come si costituisce il diritto di abitazione
Abbiamo visto quando decade il diritto di abitazione ma come si costituisce? Grazie a un provvedimento dell’autorità giudiziaria, per libera volontà delle parti, tramite testamento o per usucapione, ovvero attraverso l’utilizzo ventennale dell’abitazione altrui.
Nel caso in cui la cessione del diritto di abitazione sia vista come un accordo tra due parti – proprietario e titolare, marito e moglie – ci deve essere il pagamento di un corrispettivo.
In questa situazione è necessario redigere un contratto in forma scritta che attesti l’intesa. Adesso che hai compreso come si costituisce il diritto di abitazione, passiamo al prossimo paragrafo.
Differenza: diritto di abitazione e usufrutto
Qual è la differenza tra diritto di abitazione e usufrutto? Il diritto di abitazione ha più limiti. Il diritto di usufrutto può valere per immobili di varia natura mentre quello di abitazione è circoscritto solo alla dimora: il titolare può usare l’appartamento solo per soddisfare i bisogni suoi e della famiglia.
La seconda differenza è inerente alla cessione del diritto. Con l’usufrutto il titolare del diritto può dare in affitto la dimora o stipulare un’ipoteca. Inoltre, l’immobile può essere pignorabile.
Per il diritto di abitazione non è possibile usare la casa per trarne un profitto e non può essere pignorata. In altre parole, il titolare del diritto di abitazione non può adibire l’immobile ad altri usi. Proprio così: non può sfruttare la casa in modo diverso dall’abitazione diretta. Ricapitolando cosa comporta il diritto di abitazione per il titolare? Ecco i suoi principali doveri:
- Rispettare la destinazione d’uso.
- Cura la casa e restituirla in buone condizioni.
- Non cedere o dare in affitto l’abitazione.
- Eseguire la manutenzione ordinaria.
Chi ha il diritto di abitazione può vendere?
Come vendere casa con diritto di abitazione e chi ha il diritto di abitazione può vendere? Un dato di fatto: un immobile con diritto di abitazione non può essere ceduto o dato in locazione. A dipanare eventuali dubbi è l’articolo 1024 del Codice Civile. Tuttavia, ci sono dei casi particolari.
La casa è assegnata a uno dei coniugi
Per capire meglio come agire in questo caso è meglio definire lo scenario tipico di questa situazione: il matrimonio è giunto al termine, la casa coniugale viene messa in vendita e acquistata da un’altra persona ma il giudice ha già destinato la casa familiare ad uno dei due coniugi. Come funziona il diritto di abitazione se c’è una vendita dopo l’assegnazione?
Vendere dopo assegnazione
L’assegnazione va in contrasto con gli interessi del nuovo acquirente. Questo, infatti, diventa proprietario dell’immobile ma non può abitarvi perché il diritto di abitazione è riservato all’ex coniuge a cui la dimora era stata assegnata in precedenza.In pratica, il diritto di abitazione segue l’immobile anche in caso di vendita. Il nuovo acquirente non può occupare la casa né affittarla.
In conclusione, se si vende una casa con diritto di abitazione chi acquista dovrà accollarsi pesi, garanzie e diritti che gravavano su di essa prima del passaggio di proprietà. In più, il nuovo proprietario non potrà esigere alcun affitto dal titolare del diritto di abitazione.
Vendita prima di assegnazione
Ecco un’altra ipotesi che ti aiuta a capire come vendere casa con diritto di abitazione: il caso è sempre quello di separazione o divorzio. In seguito, a queste circostanze l’appartamento viene venduto. Tuttavia, il giudice con un provvedimento assegna la dimora al coniuge affidatario.
In questo quadro il coniuge titolare del diritto di abitazione può opporsi addirittura alla vendita e far prevalere il suo titolo nei confronti del nuovo compratore ma a una condizione: il provvedimento del giudice deve essere trascritto prima della cessione della casa.
Se questa condizione non c’è l’acquirente prevale sul titolare del diritto di abitazione e la vendita è salva. L’ordinanza numero 9990 del 10 aprile 2019 emanata della Corte di Cassazione fa ulteriore chiarezza sull’acquisto di un casa gravata da diritto di abitazione.
Per approfondire: vendita casa coniugale, cosa succede dopo la separazione?
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