Cosa significa comprare casa con clausola vista e piaciuta

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Comprare casa con clausola vista e piaciuta, vuoi sapere cosa si intende? Procediamo a piccoli passi. Nei contratti per la compravendita di un immobile, di solito, l’acquirente deve essere garantito in tutti i modi dal venditore. Ma con clausola vista e piaciuta il discorso cambia.

Questa dicitura limita il diritto alla garanzia (prevista dall’articolo 1490 del Codice Civile) e blocca l’acquirente dal sollevare obiezioni qualora rilevi difetti inerenti al bene acquistato (nello specifico la casa). Devi sapere, però, che in alcuni casi, la garanzia non è sempre valida.

Così come ha dimostrato la Cassazione con la sentenza numero 21204/16 del 19.10.2016. Adesso andiamo al sodo, approfondiamo cosa significa comprare casa con clausola vista e piaciuta.

Clausola vista e piaciuta: definizione

Prima di capire cosa significa comprare casa con clausola vista è piaciuta occorre definire questa formula. Cosa si intende per vista e piaciuta?

È una condizione del contratto secondo cui chi compra si impegna ad acquistare il bene così come viene presentato. E rinuncia alla tutela in caso di vizi.

Ovvero difetti dell’abitazione. Inoltre, secondo l’ex art. 1341 codice civile, questa clausola deve essere sottoscritta con il metodo della doppia sottoscrizione altrimenti non è efficace.

Per approfondire: cosa significa vendere o acquistare casa con saldo e stralcio?

Acquisto casa, clausola vista e piaciuta

Se compri casa con clausola vista e piaciuta accetti di acquistarla nello stato in cui si trova, sia dal punto di vista materiale che strutturale. Pur sapendo che potrebbero esserci difetti visibili e non.

Se compratore e venditore vogliono inserire nel contratto la clausola vista e piaciuta il notaio – al momento della stipula dell’atto di compravendita casa – chiede all’acquirente se intende accettare lo stato dell’immobile così come lo ha visionato. Rinunciando a lamentarsi. In più, domanda al venditore se ci sono dei vizi attuali che devono essere comunicati all’acquirente.

L’articolo 1490 del Codice Civile impone al venditore di garantire che la cosa acquistata sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata e ne diminuiscono il valore.

Una volta che l’acquirente ha sottoscritto di comprare casa con clausola vista e piaciuta, accetta la casa così come la vede e solleva il venditore da un’eventuale responsabilità nel caso dovessero manifestarsi vizi, difetti, successivi, all’acquisto.

Cosa vuol dire vizi occulti?

Se vengono scoperti vizi occulti, problemi nascosti ma taciuti in mala fede, la clausola vista e piaciuta perde valore e il venditore deve riparare. Mentre l’acquirente può denunciare vizi non visibili anche se il contratto ha la dicitura “visto e piaciuto nello stato in cui si trova”.

Diverso è il caso in cui il venditore non ha dichiarato il vizio occulto, ma questo era comunque conosciuto dal compratore. Ecco, in tale circostanza la clausola resta attiva.

Qual è il vantaggio della clausola?

Il beneficio riguarda il prezzo d’acquisto. Comprare casa con clausola vista e piaciuta può prevedere una riduzione del prezzo d’acquisto. Se decidi di acquistare con questa formula rischi di ritrovarti un immobile che non ha il suo reale valore di mercato vista la presenza di vizi.

Quali sono i vizi di una casa comprata

La garanzia per i difetti di una casa con clausola vista e piaciuta del venditore copre tutti i vizi dell’immobile, anche quelli di cui non è a conoscenza o che non possono essere imputati a lui per cause esterne o circostanze imprevedibili. In ogni caso distinguiamo:

Vizi apparenti: difetti di cui chi compra si accorge subito (ad esempio, la muffa sui muri) e quindi oggettivamente riconoscibili anche dopo vendita e l’uso che si fa dell’immobile.

Vizi occulti, nascosti: difetti di cui non ci si rende subito conto ma si manifestano dopo che si comincia a vivere l’abitazione. Quali sono i vizi occulti di una casa? I rumori provocati da vicini o ascensori, i vizi di staticità taciuti, la difformità della casa costruita rispetto alla concessione edilizia.

Poi, ci sono i vizi occultati che nascono dal comportamento in mala fede del venditore. In questa situazione chi vende sa del vizio occulto ma non lo dice o attua degli accorgimenti per non renderlo visibile a chi compra. Ad esempio, il venditore imbianca le pareti di una stanza per coprire un’infiltrazione d’acqua. Altri vizi non dichiarati ma noti al venditore possono essere:

• La cantina che si allaga e diventa inutilizzabile in inverno.
• Un tubo che perde sotto il giardino.
• Scarico di acque.
• Solai che non sono spessi.
• Balconi che cedono.
• Difetto di costruzione non visibile che mina le fondamenta di una casa.

Contesta vizi occulti di un immobile

Vuoi comprare casa con clausola vista e piaciuta ma scopri che ci sono dei vizi occulti taciuti debitamente dal venditore. In questo caso, ti trovi di fronte a una frode e, a prescindere dalla clausola in questione, puoi comunque sollevare contestazioni.

Come contestare i vizi occulti di un immobile? Hai il diritto di chiedere, in base alla gravità dei fatti, la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo della casa o un risarcimento. In qualità di compratore hai 8 giorni per denunciare tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno:

• Vizi apparenti: dal giorno in cui l’immobile è stato consegnato.
• Vizi occulti: dal giorno cui, dopo l’acquisto, scopri difetti sottaciuti dal venditore. A patto che questi siano rilevati con certezza obiettiva e completa tramite l’esecuzione di una perizia.

So cosa stai pensando: “E se scopro vizi occulti nell’immobile acquistato poco per volta?” Si fa partire la denuncia dal momento in cui si completa la scoperta. L’acquirente ha un anno di tempo per informare il venditore sui vizi e intraprendere un’azione legale.

È bene sottolineare che una volta avviata, la causa giudiziaria, la risoluzione del contratto può essere richiesta solo per vizi gravi. Con la risoluzione del contratto chi compra deve restituire l’immobile mentre il venditore deve ridare la somma che ha ricevuto. Inoltre, l’acquirente può ottenere anche il risarcimento delle spese sostenute e dei danni.

Invece, se i vizi diminuiscono il valore dell’abitazione, puoi chiedere uno sconto sul prezzo d’acquisto. Sarà il giudice a decidere l’ammontare della somma in base alla riduzione del valore dell’immobile. Ricorda: la denuncia non diventa necessaria se il venditore riconosce il vizio.

Leggi anche: comprare casa nuova o usata, cosa conviene?

La tua esperienza personale

Ti ho spiegato cosa significa compare casa con clausola vista e piaciuta. Il mio consiglio? È necessario essere consapevoli della possibilità di contestare la formula in presenza di vizi occulti volutamente taciuti. Riconsiderare l’investimento per un acquisto così importante è possibile. 

Meglio per il venditore agire con trasparenza sia nei confronti dell’acquirente, sia verso l’agente immobiliare se incaricato di gestire la compravendita. D’altro canto, anche questo professionista potrebbe in difficoltà in presenza di vizi nascosti sui cui non è stato informato in precedenza. Vuoi acquistare casa con clausola vista e piaciuta ma hai qualche dubbio? Contattaci.