Quando si vende casa, l’acquirente non è l’unico a correre rischi. Dal suo punto di vista il timore più grande è quello di aver concluso un cattivo affare sborsando una cifra ingente. In realtà, anche chi decide di mettere sul mercato l’immobile di proprietà non è esente da pericoli.
Il contratto prevede degli obblighi da entrambe le parti e in caso di vendita viziata o inadempimenti scattano conseguenze legali. Quindi occorre tutelarsi: quali sono i rischi quando si vende casa?
La conformità urbanistica e catastale
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Quali sono i rischi per chi vende casa senza agenzia immobiliare? Il più comune è la mancata conformità urbanistica e catastale. In cosa consiste ciò? Lo stato di fatto dell’immobile non corrisponde alla planimetria catastale e all’ultimo titolo presentato in Comune.
Una casa – prima che venga presa la decisione di vendere – è soggetta a innumerevoli ristrutturazioni che modificano la sua struttura originaria. Senza dimenticare che per alcuni di questi lavori ritenuti poco importanti non viene richiesto il permesso per costruire e risultano, quindi, abusivi. Altre volte anche il Catasto è lento ad aggiornarsi. Di conseguenza, la planimetria ufficiale dell’abitazione è diversa dallo stato di fatto in cui si trova l’immobile.
La mancanza di conformità urbanistica e catastale verrà fuori proprio al momento della compravendita mettendo a rischio l’affare e la firma definitiva. In questa situazione l’atto di compravendita viene considerato nullo. Infatti, l’acquirente potrà sempre pretendere la restituzione dei soldi del prezzo di vendita e un risarcimento anche a distanza di anni. Come tutelarsi? Consegna al notaio:
- Una copia della planimetria catastale della casa.
- La documentazione urbanistica che autorizza la costruzione
- Le autorizzazioni (Dia o Scia) rilasciate in Comune.
- L’attestato di agibilità.
- L’attestato di prestazione energetica (Ape).
- La copia di condono edilizio se è stato commesso un abuso.
Ecco cosa fare prima di vendere casa: presta attenzione alla conformità urbanistica e catastale. Inoltre, se ti accorgi in tempo di eventuali irregolarità puoi chiedere la sanatoria per aggiornare lo stato dell’immobile. Continuiamo ad analizzare quali sono i rischi quando si vende casa.
Per approfondire: come vendere casa con diritto di abitazione
Attenti al certificato di agibilità
Ecco come tutelarsi quando si vende casa: controlla il certificato di agibilità. Questo documento spetta di diritto e attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici.
Cosa succede se l’immobile in questione non è agibile? La compravendita fallisce e il compratore può richiedere lo scioglimento del contratto, la restituzione dei soldi e un risarcimento.
Inutile appellarsi al notaio in qualità di garante per la regolarità dell’immobile. Questo professionista è tenuto a registrare solo le dichiarazioni del venditore ma non a verificarne la veridicità.
Verificare sempre i vizi occulti
La presenza di vizi occulti rientra tra i rischi che si corrono quando si vende casa. Cosa si intende con questo termine? Anomalie che si manifestano in un momento successivo all’acquisto o che non sono subito riconoscibili perché richiedono un esame accurato o nozioni e mezzi tecnici per essere rilevati.
In un appartamento i vizi nascosti possono essere: infiltrazioni, umidità, difetti di insonorizzazione acustica, rumori provocati da ascensori, difetti di tiraggio della canna fumaria di un camino. Si tratta di imperfezioni che riducono la qualità della vita e mettono a rischio la godibilità dell’appartamento.
La Legge parla chiaro con l’articolo 1490 del Codice Civile: il venditore deve garantire un immobile immune da vizi occulti che – se presenti – lo renderebbero inabitabile o ne ridurrebbero il valore.
Qualora emergano problematiche ignote all’acquirente il venditore dovrà risarcire il compratore per l’esecuzione dei lavori di riparazione. Nel caso in cui i vizi siano di grave entità si può giungere anche alla risoluzione dell’atto notarile o a una diminuzione del prezzo di vendita della casa.
Azione revocatoria da parte dei creditori
Quali sono i rischi quando si vende casa? Attenzione all’azione revocatoria da parte dei creditori. Questo pericolo si concretizza quando il venditore è gravato da debiti e vuole liberarsi dei propri beni prima che vengano pignorati. In questo scenario rischi, come detto, un’azione revocatoria da parte dei creditori.
Questi entro 5 anni possono esercitare un’azione revocatoria, andando in tribunale e dichiarando inefficace la vendita. Così il creditore pignorerà l’immobile e l’acquirente pretenderà dal venditore la restituzione della cifra versata per comprare casa. Cosa accade se il creditore è il Fisco? In questo caso il venditore rischia l’incriminazione per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.
Questa situazione si avvera, ad esempio, se una persona non ha pagato l’Irpef per 5 anni di fila e – avendo ricevuto le cartelle esattoriali – vende casa per poi nascondere i soldi in un conto estero.
Ricorda un punto: quando un contribuente è gravato da debiti che superano i 50mila euro per Iva o imposte sui redditi commette reato se vende la propria casa per dichiararsi nullatenente.
Leggi anche: cosa bisogna sapere prima di vendere la casa?
Zero preoccupazioni con l’agenzia
In quest’articolo ti ho spiegato quali sono i rischi quando si vende casa. Il mio consiglio per evitare sorprese? Prima di lanciare l’immobile sul mercato rivolgiti a un’agenzia immobiliare.
I nostri esperti conoscono le normative e eseguiranno una verifica preliminare di tutta la documentazione relativa alla vendita. Sai a cosa stare attenti quando si vende casa? Se hai ancora qualche dubbio scrivici. Inizia una trattativa trasparente e sicura.
