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Vendere casa prima dei 5 anni si può fare? La risposta è sì. Non c’è nessuna legge che lo vieta e se ci fosse sarebbe illegittima perché nessuna autorità può decidere come puoi disporre dei beni.

Molti rinunciano a vendere un immobile entro 5 anni dall’acquisto per timore di perdere determinate agevolazioni se si tratta della prima casa. Inoltre, c’è anche la plusvalenza da considerare.

Lo Stato, infatti, ha deciso di tassare gli immobili rivenduti subito dopo l’acquisto perché potrebbero nascondere un’operazione speculativa. Ovvero mettere sul mercato un’abitazione a prezzo maggiorato e ricavare guadagno.

La soluzione? Ponderare bene questa scelta ed essere consapevoli delle conseguenze. Adesso andiamo al sodo. Vediamo come vendere casa prima dei 5 anni.

Significa perdere bonus prima casa?

Vendere la casa prima dei 5 anni dall’acquisto, cosa succede? Se si tratta del tuo primo immobile potresti perdere il bonus prima casa, l’agevolazione fiscale che consente di ottenere l’Iva al 4% o, in alternativa, l’imposta di registro al 2%.

Per ottenere questi vantaggi non devi rivendere prima dei 5 anni. Altrimenti sarai costretto a pagare al fisco tutte le imposte che prima erano scontate. In pratica, l’Agenzia delle Entrate farà un accertamento e ti chiederà di saldare tutte le imposte non pagate (ovvero la differenza tra quelle versate e quelle che avresti dovuto versare senza il bonus) più una sovrattassa.

Quali tasse devo pagare se vendo casa prima dei 5 anni? L’imposta di registro, catastale, ipotecaria e una sovrattassa del 30% sulle imposte non pagate.

Prima casa, come evitare le sanzioni?

Quando si può vendere casa prima dei 5 anni senza avere sanzioni? C’è una prima alternativa. Se è trascorso un anno dalla rivendita della casa comprata con le agevolazioni e preferisci andare in affitto devi comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessione.

Devi fare domanda per riliquidazione dell’imposta. Eviti le sanzioni del 30% e paghi solo la differenza tra l’imposta che hai versato al momento dell’acquisto e quella dovuta.

Oltre agli interessi. La seconda alternativa? Vendere la prima casa e comprarne un’altra e continuare a godere del bonus ma ad una condizione: il riacquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita e l’immobile deve avere le stesse caratteristiche e requisiti del precedente (sono esclusi castelli, ville, case di lusso). Inoltre, deve essere adibito ad abitazione principale.

Il discorso è simile per l’acquisto di un terreno. Se compri un terreno e costruisci lì la nuova abitazione principale – entro un anno dalla vendita del primo immobile – continui a beneficiare dell’incentivo. Ricorda: per non perdere l’agevolazione fai il cambio di residenza. La legge prima casa ha stabilito che devi spostarla nel comune dove si acquista l’immobile entro 18 mesi.

Per approfondire: chi paga le spese quando si compra o vende casa?

Vendere casa, la plusvalenza immobiliare

Se decidi di vendere casa entro 5 anni e si tratta di una seconda abitazione lo Stato non offre agevolazioni. Quindi cosa succede? In questo caso puoi vendere creando plusvalenza.

Che cos’è la plusvalenza immobiliare? È il guadagno che ne consegue dalla rivendita di un immobile a un prezzo più alto rispetto a quello di acquisto e rientra nei redditi diversi.

Ecco un esempio di calcolo della plusvalenza immobiliare: se acquisti una casa a 200.000 euro e la rivendi a 230.000 euro la plusvalenza è di 30.000 euro.

Tuttavia lo Stato può ritenere la vendita un’azione speculativa se avviene entro 5 anni dall’acquisto della casa. Perciò si applica la plusvalenza sull’immobile e l’Agenzia delle Entrate può tassare l’importo con un’aliquota massima del 26%.

La normativa che regola la tassazione delle plusvalenze immobiliari è il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) con gli articoli 67 e 68.

Come calcolare la plusvalenza immobiliare? Come ricavo di vendita meno il costo di acquisto e al risultato vengono sottratti gli oneri deducibili. Più semplicemente: costo di vendita – costo di acquisto – oneri deducibili.

Plusvalenza da cessione di immobili

Ci sono due opzioni: la tassazione ordinaria secondo il tuo scaglione IRPEF di riferimento. Lo scaglione più basso è al 23%. La plusvalenza va aggiunta nella dichiarazione dei redditi all’interno del modello 730 o Unico.

Poi c’è l’imposta sostitutiva al 26% che puoi pagare al notaio durante il rogito di vendita. Quale alternativa è la più conveniente? L’imposta sostitutiva perché prevede l’aliquota “secca” del 26% In più, non sei sottoposto a controlli straordinari.

Non pagare la plusvalenza immobiliare

Quando non si paga la plusvalenza immobiliare? Se sei intenzionato a vendere casa prima dei 5 anni e l’immobile è stato adibito ad abitazione principale. Ciò significa che l’hai occupato per oltre la metà del tempo intercorso tra acquisto e vendita. Anche in caso di successione non ci sono tasse riconducibili alla plusvalenza.

Avrai sicuramente capito quando non pagare la plusvalenza immobiliare, ovvero nel caso in cui l’immobile è stato adibito ad abitazione principale. Occorre chiarire bene questo concetto che non necessariamente va assimilato a quello di prima casa.

Definizione di abitazione principale

Cos’è l’abitazione principale? Nella maggior parte delle circostanze è la prima casa ma non è sempre così. Infatti: l’abitazione principale è quell’immobile in cui – come già accennato – si prova (ad esempio, tramite bollette e residenza) di aver vissuto per oltre la della metà del tempo per cui si è posseduto l’immobile stesso. Stando così le cose, secondo la legge n.917/1986 articolo 67, non devi versare l’imposta legata alla plusvalenza immobiliare.

Per approfondire: cosa serve per vendere casa da privato?

Vendere casa prima dei 5 anni?

Sì, puoi sempre vendere l’immobile allo stesso prezzo di quando l’hai comprato o a un prezzo più basso senza tasse da versare. Ora tocca a te. Sai già come muoverti per vendere casa entro 5 anni? Hai bisogno di una consulenza? Contattaci saremo felici di aiutarti.