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Vacanze e Liguria: il blog di Sialassio

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Vendere casa prima dei 5 anni, cosa fare

Vendere casa prima dei 5 anni, cosa fare?

Di

Marilena D'Ambro

Pubblicato in Vendere casa Il Luglio 31, 2021

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Vendere casa prima dei 5 anni si può fare? La risposta è sì. Non c’è nessuna legge che lo vieta e se ci fosse sarebbe illegittima perché nessuna autorità può decidere come puoi disporre dei beni.

Molti rinunciano a vendere un immobile entro 5 anni dall’acquisto per timore di perdere determinate agevolazioni se si tratta della prima casa. Inoltre, c’è anche la plusvalenza da considerare.

Lo Stato, infatti, ha deciso di tassare gli immobili rivenduti subito dopo l’acquisto perché potrebbero nascondere un’operazione speculativa. Ovvero mettere sul mercato un’abitazione a prezzo maggiorato e ricavare guadagno.

La soluzione? Ponderare bene questa scelta ed essere consapevoli delle conseguenze. Adesso andiamo al sodo. Vediamo come vendere casa prima dei 5 anni.

Significa perdere bonus prima casa?

Argomenti dell'articolo

  • Significa perdere bonus prima casa?
  • Prima casa, come evitare le sanzioni?
  • Vendere casa, la plusvalenza immobiliare
  • Plusvalenza da cessione di immobili
  • Non pagare la plusvalenza immobiliare
  • Definizione di abitazione principale
  • Vendere casa prima dei 5 anni?

Vendere la casa prima dei 5 anni dall’acquisto, cosa succede? Se si tratta del tuo primo immobile potresti perdere il bonus prima casa, l’agevolazione fiscale che consente di ottenere l’Iva al 4% o, in alternativa, l’imposta di registro al 2%.

Per ottenere questi vantaggi non devi rivendere prima dei 5 anni. Altrimenti sarai costretto a pagare al fisco tutte le imposte che prima erano scontate. In pratica, l’Agenzia delle Entrate farà un accertamento e ti chiederà di saldare tutte le imposte non pagate (ovvero la differenza tra quelle versate e quelle che avresti dovuto versare senza il bonus) più una sovrattassa.

Quali tasse devo pagare se vendo casa prima dei 5 anni? L’imposta di registro, catastale, ipotecaria e una sovrattassa del 30% sulle imposte non pagate.

Prima casa, come evitare le sanzioni?

Quando si può vendere casa prima dei 5 anni senza avere sanzioni? C’è una prima alternativa. Se è trascorso un anno dalla rivendita della casa comprata con le agevolazioni e preferisci andare in affitto devi comunicare all’Agenzia delle Entrate la cessione.

Devi fare domanda per riliquidazione dell’imposta. Eviti le sanzioni del 30% e paghi solo la differenza tra l’imposta che hai versato al momento dell’acquisto e quella dovuta.

Oltre agli interessi. La seconda alternativa? Vendere la prima casa e comprarne un’altra e continuare a godere del bonus ma ad una condizione: il riacquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita e l’immobile deve avere le stesse caratteristiche e requisiti del precedente (sono esclusi castelli, ville, case di lusso). Inoltre, deve essere adibito ad abitazione principale.

Il discorso è simile per l’acquisto di un terreno. Se compri un terreno e costruisci lì la nuova abitazione principale – entro un anno dalla vendita del primo immobile – continui a beneficiare dell’incentivo. Ricorda: per non perdere l’agevolazione fai il cambio di residenza. La legge prima casa ha stabilito che devi spostarla nel comune dove si acquista l’immobile entro 18 mesi.

Per approfondire: chi paga le spese quando si compra o vende casa?

Vendere casa, la plusvalenza immobiliare

Se decidi di vendere casa entro 5 anni e si tratta di una seconda abitazione lo Stato non offre agevolazioni. Quindi cosa succede? In questo caso puoi vendere creando plusvalenza.

Che cos’è la plusvalenza immobiliare? È il guadagno che ne consegue dalla rivendita di un immobile a un prezzo più alto rispetto a quello di acquisto e rientra nei redditi diversi.

Vendere casa prima dei 5 anni e plusvalenza immobiliare

Ecco un esempio di calcolo della plusvalenza immobiliare: se acquisti una casa a 200.000 euro e la rivendi a 230.000 euro la plusvalenza è di 30.000 euro.

Tuttavia lo Stato può ritenere la vendita un’azione speculativa se avviene entro 5 anni dall’acquisto della casa. Perciò si applica la plusvalenza sull’immobile e l’Agenzia delle Entrate può tassare l’importo con un’aliquota massima del 26%.

La normativa che regola la tassazione delle plusvalenze immobiliari è il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) con gli articoli 67 e 68.

Come calcolare la plusvalenza immobiliare? Come ricavo di vendita meno il costo di acquisto e al risultato vengono sottratti gli oneri deducibili. Più semplicemente: costo di vendita – costo di acquisto – oneri deducibili.

Plusvalenza da cessione di immobili

Ci sono due opzioni: la tassazione ordinaria secondo il tuo scaglione IRPEF di riferimento. Lo scaglione più basso è al 23%. La plusvalenza va aggiunta nella dichiarazione dei redditi all’interno del modello 730 o Unico.

Poi c’è l’imposta sostitutiva al 26% che puoi pagare al notaio durante il rogito di vendita. Quale alternativa è la più conveniente? L’imposta sostitutiva perché prevede l’aliquota “secca” del 26% In più, non sei sottoposto a controlli straordinari.

Non pagare la plusvalenza immobiliare

Quando non si paga la plusvalenza immobiliare? Se sei intenzionato a vendere casa prima dei 5 anni e l’immobile è stato adibito ad abitazione principale. Ciò significa che l’hai occupato per oltre la metà del tempo intercorso tra acquisto e vendita. Anche in caso di successione non ci sono tasse riconducibili alla plusvalenza.

Avrai sicuramente capito quando non pagare la plusvalenza immobiliare, ovvero nel caso in cui l’immobile è stato adibito ad abitazione principale. Occorre chiarire bene questo concetto che non necessariamente va assimilato a quello di prima casa.

Definizione di abitazione principale

Cos’è l’abitazione principale? Nella maggior parte delle circostanze è la prima casa ma non è sempre così. Infatti: l’abitazione principale è quell’immobile in cui – come già accennato – si prova (ad esempio, tramite bollette e residenza) di aver vissuto per oltre la della metà del tempo per cui si è posseduto l’immobile stesso. Stando così le cose, secondo la legge n.917/1986 articolo 67, non devi versare l’imposta legata alla plusvalenza immobiliare.

Per approfondire: cosa serve per vendere casa da privato?

Vendere casa prima dei 5 anni?

Sì, puoi sempre vendere l’immobile allo stesso prezzo di quando l’hai comprato o a un prezzo più basso senza tasse da versare. Ora tocca a te. Sai già come muoverti per vendere casa entro 5 anni? Hai bisogno di una consulenza? Contattaci saremo felici di aiutarti.

Marilena D'Ambro
marilenadambro@gmail.com

Sono una web writer e giornalista, scrivo per blog di aziende che hanno bisogno di articoli per promuovere la propria attività online.

39 Commenti

  1. Lucio Savino

    il Dicembre 29, 2021 a 7:55 am ha detto  

    Mia figlia risiede da 3 anni e mezzo in comodato gratuito nella mia seconda casa acquistata 4 anni fa.
    Se la vendo prima di 5 anni devo pagare le tasse sulla plusvalenza?

    Rispondi
    • sialassio

      il Gennaio 27, 2022 a 3:53 pm ha detto  

      Buongiorno, la plusvalenza deve essere pagata.

      Rispondi
  2. Caterina

    il Gennaio 19, 2022 a 8:52 am ha detto  

    Buongiorno, se ho acquistato l immobile applicando l imposta di registro come seconda casa, posso comunque usufruire del beneficio di esonero dal pagamento della plusvalenza in caso di vendita prima dei 5 anni con tempo residenza fra acquisto e vendita maggiore di quello di non residenza come indica nel paragrafo sopra? O è un beneficio riservato a chi sin dall inizio acquista l immobile come prima casa pagando l imposta di registro agevolata? Grazie mille

    Rispondi
    • sialassio

      il Gennaio 27, 2022 a 3:53 pm ha detto  

      Buongiorno, in questo caso la plusvalenza deve essere pagata.

      Rispondi
  3. Daniela Mazzoni

    il Maggio 25, 2022 a 7:47 am ha detto  

    Buongiorno, se acquisto una seconda casa e vi trasferisco subito la residenza utilizzandola in toto come abitazione principale, qualora decidessi di rivenderla prima dei 5 anni per ristrutturare un rustico attualmente inabitabile: dovrei pagare la plusvalenza? Grazie per la cortese risposta.

    Rispondi
    • sialassio

      il Agosto 26, 2022 a 8:14 am ha detto  

      Buongiorno Sig.ra Daniela,
      si, la plusvalenza deve essere corrisposta.

      Rispondi
  4. giuliano

    il Maggio 26, 2022 a 7:59 pm ha detto  

    buongiorno, ho comprato casa all asta ci ho abitato per sei mesi su 8 dall acquisto dell immobile. in questo caso va pagata la plus valenza ? ( adibendola ad abitazione principale)

    Rispondi
    • sialassio

      il Agosto 26, 2022 a 8:16 am ha detto  

      Buongiorno sig. Giuliano,
      se acquistata come prima casa si, se non riacquista un altro immobile entro 12 mesi dalla vendita del suo all’alloggio. Mentre se acquistata come seconda casa l’imposta è comunque dovuta.

      Rispondi
  5. Daniele

    il Giugno 3, 2022 a 9:55 pm ha detto  

    Buongiorno
    possiedo una cosa di nuova costruzione (ultimata ed accatastata a luglio 2021). La casa è stata costruita con le agevolazioni prima casa e ho la residenza da agosto 2021. Se decidessi di venderla sono soggetto a plusvalenza?

    Rispondi
    • sialassio

      il Agosto 25, 2022 a 9:51 am ha detto  

      Buongiorno Sig. Daniele,
      Si, se non riacquista un altro immobile entro 12 mesi dalla vendita del suo all’alloggio.

      Rispondi
  6. Gerardo

    il Giugno 7, 2022 a 12:55 pm ha detto  

    Salve,
    ho acquistato la prima casa a febbraio, ci vivo tutt’oggi come abitazione principale ed avrei intenzione di rivenderla entro 3 mesi causa spostamento sede lavorativa.
    Occorre pagare la plusvalenza immobiliare?
    Grazie in anticipo.

    Rispondi
    • sialassio

      il Agosto 25, 2022 a 9:50 am ha detto  

      Buongiorno sig. Gerardo,
      Si, se non riacquista un altro immobile entro 12 mesi dalla vendita del suo all’alloggio.

      Rispondi
  7. Federica

    il Luglio 14, 2022 a 9:51 pm ha detto  

    Buonasera, io ho comprato casa con le agevolazioni prima casa nel 2020. Ora però vivo all’estero e ho bisogno di liquidità per comprare casa in UK, per cui vorrei vendere la casa, che solo per circa 7 mesi è stata la mia residenza principale, poi l’ho messa in affitto. Devo comunque pagare la plusvalenza anche se è evidente che lo scopo non è speculativo andando a risiedere all’estero? Devo anche rifare richiesta della riliquidazione dell’imposta? Dove si fa? Grazie mille.

    Rispondi
    • sialassio

      il Agosto 25, 2022 a 9:49 am ha detto  

      Buongiorno sig.ra Federica,
      Si, è soggetta a plusvalenza. Per evitare accertamento con relative sanzioni è da richiedere la liquidazione dell’imposta all’Agenzia delle Entrate.

      Rispondi
  8. rossella giraldin

    il Agosto 9, 2022 a 3:14 pm ha detto  

    buona sera
    rivendendo una seconda casa prima dei 5 anni tra gli oneri deducibili cosa rientrano?
    anche le spese di arredamento? fatto tutto nuovo?
    grazie mille

    Rispondi
    • sialassio

      il Agosto 25, 2022 a 9:48 am ha detto  

      Buongiorno sig.ra Rosella, le spese di arredo non rientrano tra gli oneri deducibili.

      Rispondi
  9. Arturo

    il Agosto 24, 2022 a 7:10 am ha detto  

    Buongiorno e grazie per l’articolo.
    Una domanda specifica: se vendo entro i 5 anni un appartamento di 350k e riacquisto entro l’anno una casa in campagna di 250k l’agevolazione rimane valida?
    Grazie.

    Rispondi
    • sialassio

      il Agosto 26, 2022 a 8:14 am ha detto  

      Buongiorno sig. Arturo,
      l’agevolazione rimane valida, se il valore catastale della casa di 250.000€ è inferiore alla casa precedente andrà a credito di imposta.

      Rispondi
  10. Fabio

    il Agosto 31, 2022 a 11:56 am ha detto  

    Buongiorno, ho acquistato la mia prima casa 1 anno fa, ho sempre avuto la residenza in questa casa, ho intenzione di venderla perché mi trasferisco pagherò la plusvalenza?

    Rispondi
    • sialassio

      il Ottobre 19, 2022 a 10:40 am ha detto  

      Gentile sig. Fabio,
      Nel caso in cui fosse stata acquistata come prima casa:
      – acquistando un’ulteriore abitazione entro i 12 mesi dalla vendita, non sarà dovuta alcuna plusvalenza;
      – se non si riacquista un’abitazione entro i 12 mesi dalla vendita decadono le agevolazioni prima casa e dovrà essere corrisposta all’Agenzia delle Entrate la differenza d’imposte tra la prima e la seconda casa + interessi ed eventuali sanzioni.

      Rispondi
  11. Calcedonio

    il Settembre 7, 2022 a 1:48 pm ha detto  

    Buon giorno,ho comprato la mia casa come prima casa ho fatto dei lavori, pardon l’ho comprata 68.000 Milà euro la sto vendendo a 65.000 Milà euro dopo 41 mesi la sto vendendo praticamente prima dei 5 anni,la casà sera bruciata e ho speso la bellezza di 20.000 Milà euro,cosa mi tocca da pagare al notaio vendendo prima dei 5 anni. Grazie

    Rispondi
    • sialassio

      il Ottobre 19, 2022 a 10:43 am ha detto  

      Buongiorno,
      Nel caso in cui fosse stata acquistata come prima casa:
      – acquistando un’ulteriore abitazione entro i 12 mesi dalla vendita, non sarà dovuta alcuna plusvalenza;
      – se non si riacquista un’abitazione entro i 12 mesi dalla vendita decadono le agevolazioni prima casa e dovrà essere corrisposta all’Agenzia delle Entrate la differenza d’imposte tra la prima e la seconda casa + interessi ed eventuali sanzioni.

      Rispondi
  12. andrea

    il Settembre 8, 2022 a 12:07 pm ha detto  

    buongiorno,
    ho acquistato una casa, insieme alla mia compagna, mutuo trentennale cointestato, con agevolazioni prima casa. A seguito della disgregazione del rapporto abbiamo deciso, di comune accordo, che la casa rimarrà a lei (dove abiterà con nostro figlio). Pertanto sta procedendo con la banca per sobbarcarsi l’intero mutuo, al fine di consentirmi (entro un anno) di acquistare una nuova casa per me (prima casa). Vorrei capire se, oltre all’imposta di registro, ci sono altre possibili tassazioni di cui dovrò tenere conto.
    Grazie

    Rispondi
    • sialassio

      il Ottobre 19, 2022 a 10:47 am ha detto  

      Gentile sig. Andrea,
      Purtroppo per avere la possibilità di usufruire ulteriormente delle agevolazioni prima casa dovrà vendere la sua quota di proprietà e riacquistare entro i 12 mesi dalla vendita, in tal caso oltre l’imposta di registro nulla sarà dovuto.

      Rispondi
  13. Silvia

    il Ottobre 12, 2022 a 9:03 am ha detto  

    Salve, ho acquistato casa due anni fa assieme al mio ormai ex compagno. Vorremo venderla per dividerci poi la somma e nel caso acquistare autonomamente un’altra abitazione. Posso farlo? E cosa rischio esattamente? Grazie

    Rispondi
    • sialassio

      il Ottobre 19, 2022 a 10:38 am ha detto  

      Gentile sig.ra Silvia,
      Se l’abitazione è intestata a entrambi e si è d’accordo sulla vendita la somma ricavata dovrà essere suddivisa equamente in base alle quote di proprietà.
      Nel caso in cui fosse stata acquistata come prima casa:
      – acquistando un’ulteriore abitazione entro i 12 mesi dalla vendita, non sarà dovuta alcuna plusvalenz;
      – se non si riacquista un’abitazione entro i 12 mesi dalla vendita decadono le agevolazioni prima casa e dovrà essere corrisposta all’Agenzia delle Entrate la differenza d’imposte tra la prima e la seconda casa + interessi ed eventuali sanzioni.
      Al contrario, se fosse stata acquistata come seconda casa, venendola entro i 5 anni sarà dovuta la plusvalenza.

      Rispondi
  14. daniele

    il Ottobre 19, 2022 a 8:50 pm ha detto  

    ho comprato insieme alla mia ex compagna un immobile a maggio 22, ora con relativa separazione vendo a lei la mia quota, ma tra unico reddito mantenimento bambino ecc non riesco a ricomprare entro un anno.
    dovrò pagare lo stesso o c è qualche specchio a cui aggrapparmi?

    Rispondi
    • sialassio

      il Novembre 15, 2022 a 10:11 am ha detto  

      Gentile sig.re Daniele, purtroppo si dovranno versare le imposte a integrazione più interessi. Le sanzioni si possono evitare se si richiede all’Agenzia delle Entrate un conteggio preventivo.

      Rispondi
  15. Domenico

    il Novembre 14, 2022 a 10:50 pm ha detto  

    Buongiorno, ho acquistato una prima casa nel Febbraio 2020, tutt’ora è adibita ad abitazione principale;
    Se ho capito bene, nel caso in cui vendo questa casa e ne prendo un’altra entro 12 mesi dalla vendita, non pago plusvalenza e godo sempre delle agevolaIoni fiscali prima casa, corretto?

    Rispondi
    • sialassio

      il Novembre 15, 2022 a 10:08 am ha detto  

      Gentile sig. Domenico, esattamente così.

      Rispondi
  16. Mario

    il Novembre 18, 2022 a 6:35 pm ha detto  

    Buona sera… ho acquistato come prima casa a febbraio 2022 un immobile e lo rivendo a dicembre 2022 con una cospicua plusvalenza, da notare che 7 mesi su dieci sono stato residente, da premettere che dopo il rogito mi impegnerò entro un anno a riacquistare una casa che sarà adibita a prima casa .
    Dovrò pagare qualche tassa o qualcosa del genere per questa mia vendita.

    Rispondi
    • sialassio

      il Gennaio 9, 2023 a 2:57 pm ha detto  

      Gentile sig. Mario, se riacquista entro i 12 mesi nulla sarà dovuto.

      Rispondi
  17. francesco

    il Dicembre 2, 2022 a 7:19 am ha detto  

    Dopo anni di sacrifici abbiamo acquistato un terreno edificabile dove abbiamo un progetto di costruire la nostra prima casa,
    Una piccola villetta con piccolo giardino.
    Se dovessi vendere entro i cinque anni qual’è il tempo minimo di abitazione dal fine lavori, per non pagare la plusvalenza?
    Es. Fine lavori previsto mese di Marzo
    Inizio ad abitare ad Aprile.
    Quando posso rivendere nell’immediato per non pagare la plusvalenza?

    Rispondi
    • sialassio

      il Gennaio 9, 2023 a 2:56 pm ha detto  

      Gentile sig. Francesco,
      per non pagare la plusvalenza dovrà attendere i 5 anni a meno che non riacquisti un’altra prima casa entro 12 mesi dalla vendita dell’attuale.

      Rispondi
  18. guido franchi scarselli

    il Dicembre 9, 2022 a 8:55 am ha detto  

    contando nella sua cortese attenzione, consenta le chieda se il surriferito regime si applica anche a un garage ?
    ne ho acquistato uno, a un’asta giudiziaria, nel 2019 ed ora vorrei cederlo (per concorrere ad acquistare del terreno), grazie !

    Rispondi
    • sialassio

      il Gennaio 9, 2023 a 2:55 pm ha detto  

      Gentile Sig. Guido,
      No, purtroppo la plusvalenza in questo caso è dovuta.

      Rispondi
  19. luigina

    il Gennaio 9, 2023 a 12:32 pm ha detto  

    salve,
    ho acquistato con mutuo una casa circa due anni fa. L’abitazione è per me prima casa. Adesso vorrei rivenderla per riacquistarne un’altra in un altro comune estinguendo anticipatamente il mutuo in corso e aprendone un altro. La mia domanda è: sono soggetta a pagare qualcosa?

    Rispondi
    • sialassio

      il Gennaio 9, 2023 a 2:53 pm ha detto  

      Gentile Sig.ra Luigina,
      Si, se non riacquista un’altra prima casa entro 12 mesi dalla vendita.

      Rispondi

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