Quando il proprietario di casa può recedere dal contratto? Prima di rispondere alla domanda è necessario sottolineare che per la giurisprudenza l’inquilino gode di maggiori tutele rispetto al proprietario. Il motivo? La legge ritiene che quest’ultimo goda di una posizione contrattuale più forte mentre il conduttore si assume maggiori rischi legati al contratto di casa.
D’altro canto, se il proprietario avesse bisogno della casa in affitto per andarci ad abitare può recedere anticipatamente il contratto. Tuttavia, deve rispettare determinate clausole.
Scopriamo quando il proprietario di casa può recedere dal contratto di affitto. Cominciamo a capire che differenza c’è tra contratto a canone libero e contratto a canone concordato.
Tipi di contratti di locazione esistono
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Quando il locatore può recedere il contratto? In parte la risposta dipende dalla tipologia di sottoscrizione concordata tra le parti. A questo punto, vediamo le tipologie di contratto d’affitto.
Contratti a canone libero: hanno una durata di 4 anni con rinnovo automatico alla prima scadenza di altri 4 anni. In questo tipo di contratto il canone viene concordato dalle parti.
Contratti a canone concordato: durano 3 anni con possibile rinnovo automatico per altri 2. In questo caso il canone è calmierato e gli importi sono fissati da accordi di categoria. Esistono i contratti a uso transitorio: dai 6 ai 18 mesi – che prevedono una particolare necessità da parte dell’inquilino – e i contratti per studenti universitari con tempistiche dai 6 ai 36 mesi.
Cosa hanno in comune i contratti a canone libero e concordato? Il rinnovo automatico che scatta se inquilino o proprietario non comunicano la disdetta con 6 mesi di mesi di anticipo. È su questa possibilità che il padrone di casa può recedere dal contratto di locazione.
Leggi anche: cos’è il contratto di affitto con cedolare secca?
Disdire contratto alla prima scadenza
L’inquilino per giusta causa può disdire il contratto di affitto in qualsiasi momento salvo preavviso di 6 mesi. Per il locatore il discorso è diverso e ha meno libertà di manovra, anche se 6 mesi di anticipo per la disdetta obbligatori anche per lui. Quando il proprietario di casa può recedere dal contratto? Anche in occasione della prima scadenza ma solo in casi eccezionali.
Nel caso della formula a canone libero (4+4) il proprietario può dare disdetta dal contratto alla scadenza dei primi 4 anni ma solo per motivi specifici. Bypassando, così, il tacito rinnovo.
Altrimenti il locatore è tenuto ad aspettare altri 4 anni e solo allora potrà recedere senza la necessità di aggiungere spiegazioni particolari e senza il timore di venire contestato.
Il discorso è lo stesso per la locazione abitativa di 3 anni + altri 2 di rinnovo automatico: il padrone di casa non può mandare via l’inquilino prima della scadenza dei 5 anni anni.
Deve, quindi, tollerare il tacito rinnovo per poi disdire il contratto di locazione. Tuttavia, anche qui il proprietario può attuare il recesso anticipato del contratto di locazione supportato da ragioni giuste ragioni previste per legge. Quando il proprietario di casa può recedere dal contratto di affitto? Scopriamo questi casi particolari che dobbiamo giustamente sapere.
Gravi motivi per la disdetta del contratto
In quali casi il proprietario può disdire l’affitto? A fare chiarezza l’art. 3 legge 431/98 disdetta locatore. Ecco i motivi del recesso anticipato dal contratto da parte del padrone di casa.
Destinazione a uso proprio
Quando il locatore può disdire il contratto di locazione prima della scadenza? Se ha bisogno della casa data in affitto e ha intenzione di destinarla ad abitazione per uso proprio. O, in alternativa, vuole trasformare l’appartamento in attività commerciale, artigianale o professionale.
Ne ha pieno diritto. Attenzione, il padrone di casa può estendere questa possibilità – oltre che a se stesso – anche al coniuge, genitori, figli legittimi o naturali e parenti di secondo grado.
Disposizione di appartamento
Tra i motivi di recesso anticipato del contratto locazione rientra anche questo caso. Il locatore può recedere dal contratto alla prima scadenza se il conduttore ha un altro immobile nello stesso comune di residenza in cui si trova la casa in affitto. La disdetta del contratto è lecita solo se la casa può essere utilizzata e adibita ad abitazione principale. Inoltre, non deve essere in affitto.
Ricostruzione dell’appartamento
Quando il proprietario di casa può recedere dal contratto? Questa è una soluzione: se l’appartamento che ha affittato è collocato in un edificio danneggiato che deve essere ricostruito.
L’instabilità dell’edificio rende necessario lo sgombero dell’inquilino. Anche questa ragione rende possibile il recesso dal contratto di affitto da parte del locatore alla prima scadenza.
Vendita della casa in affitto
Il recesso dal contratto di affitto da parte del locatore alla prima scadenza può avvenire se mette in vendita la casa in affitto. Ma il proprietario non deve avere altri appartamenti ad uso abitativo oltre a quello in cui vive. In questa situazione l’inquilino ha il diritto di prelazione.
Ci sono altri motivi per la disdetta del contratto? Sì, il padrone di casa può recedere il contratto di locazione se l’inquilino non vive in modo continuativo nell’appartamento.
Chiudere in anticipo un contratto
Hai capito quando il proprietario di casa può recedere dal contratto di affitto. Il prossimo step? Comunicare il mancato rinnovo. Come funziona la disdetta del contratto di locazione?
Il padrone dell’appartamento deve far presente la propria volontà almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 o 3 anni. La sua decisione verrà inviata al conduttore tramite
- Raccomandata a/r.
- Pec.
- Fax.
Il locatore deve scrivere una motivazione legittima – come quelle elencate – altrimenti la disdetta è nulla. Inoltre, deve annotare anche la data in cui l’affittuario è tenuto a lasciare l’immobile.
Locatore non rispetta la disdetta
Adesso è chiaro in quali casi e come il locatore può recedere anticipatamente dal contratto di affitto. Ma cosa succede se il proprietario di casa non rispetta i motivi della disdetta?
L’inquilino può fare causa e chiedere il ripristino del contratto insieme al rimborso delle spese. In alternativa, può ottenere il risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità.
Chi paga le spese di risoluzione?
Chi paga la recessione del contratto di locazione, proprietario o inquilino? Il locatore versa tassa di 67 euro. Questo costo è addebitato al padrone di casa, anche se è stato il conduttore a volere la disdetta. Tuttavia, il proprietario può ottenere dall’inquilino metà della somma versata.
Per approfondire: meglio affittare o comprare casa?
La tua esperienza sull’argomento
Ora sai quando il proprietario di casa può recedere dal contratto alla prima scadenza. Il discorso è valido sia per il contratto a canone libero che per quello concordato. Tuttavia, il padrone dell’immobile deve fare riferimento a motivazioni eccezionali così come stabilito dalla legge.
Altrimenti, l’unica strada è aspettare la naturale risoluzione del contratto e agire prima del tacito rinnovo. Ora lascio a te la parola. Quando il locatore può disdire il contratto di affitto? Parliamone.
Georgiana
su ha detto
Buongiorno volevo fare anche io una domanda..Noi abbiamo un contratto 3+2 il proprietario di casa ha mandato una raccomandata senza aver scritto il motivo del recesso .ilI 3 anni scadono il 1 8 2024 ed mandato la lettera il 13 2 2024. volevo sapere se i termini sono Giusti? Ed io fatto che non ha messo il motivo del recesso nella raccomandata che succede?Grazie
sialassio
su ha detto
Gentile sig.ra Georgina,
I motivi gravi devono essere specificati e sono validi solo ed esclusivamente se il locatore ha in proprietà questo alloggio unicamente dove deve portare la residenza.
nik
su ha detto
Buongiorno, vorrei acquistare un immobile, in questo caso la mia prima casa, l’immobile i questione risulta locato fino ad agosto 2025. In questo caso, appena ne diventassi proprietario, ne potrei fruire come abitazione immediatamente?
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Nik,
No, poiché è necessario rispettare il contratto di locazione in corso fino ad agosto 2025
Alessandro
su ha detto
Salve. Sono un inquilino di un appartamento con contratto 4+4. I primi 4 anni sono terminati a dicembre 2023. A febbraio 2024 (pochi giorni fa) mi chiama la proprietaria dicendo che adesso l’appartamento serve al figlio che si sposa e che viene a vedere casa. Se al figlio andrà bene l’appartamento, io me ne dovrò andare (senza dirmi tempistiche o altro). Può fare una cosa del genere? Eventualmente può mandarmi una raccomandata dandomi 6 mesi di preavviso o deve per forza aspettare il termine dei 4 anni visto che si è rinnovato tacitamente da poco?
Grazie per l’aiuto.
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Alessandro,
deve per forza aspettare il termine di altri 4 anni.
FABIO SPADON
su ha detto
Buongiorno, scrivo in qualità di inquilino, il contratto in atto è stato stipulato con la formula del 4+4 nell’anno 2013, per cui nell’anno 2021 si è stato rinnovato per ulteriori 4+4 anni per cui in scadenza del 2029. Il proprietario nel mese di gennaio 2024 comunica a mezzo raccomandata l’intenzione di non rinnovare il contratto, chiedendo di liberare l’immobile nell’anno 2025 (4 anni), senza giustificarne la motivazione ma chiedendo la mia accettazione. Chiedo cortesemente se predetta richiesta da parte del proprietario è lecita e se devo darne o meno accettazione, considerato che preferirei rimanere nell’immobile fino alla scadenza naturale del secondo contratto 4+4 (2029). Grazie per disponibilità.
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Fabio,
Nel 2021 è stato rinnovato di soli 4 anni quindi dando disdetta nei termini di legge l’alloggio deve essere lasciato libero nel 2025.
Giulia
su ha detto
Buonasera, io sono proprietaria di un appartamento attualmente affittato tramite contratto di locazione a canone libero con formula 4+4. Per ragioni familiari, ovvero che mi sono sposata e con mio marito stiamo provando ad allargare la famiglia, vorrei tornare a vivere nell’appartamento che attualmente sto affittando. La mia domanda è: in qualità di locatore (proprietaria dell’immobile in affitto), posso recidere anticipatamente il contratto di locazione per gravi motivi? Grazie per la disponibilità.
sialassio
su ha detto
Gentile sig.ra Giulia,
Può inviare disdetta solo alla scadenza dei primi 4 anni nel caso in cui lei possieda un’unica abitazione in proprietà.
MARIO SBROCCHI
su ha detto
Buongiorno. Sono proprietario di un appartamento dato in locazione con contratto a canone concordato 4+2 in data 01-02-2015. A febbraio 2022 si è logicamente rinnovato per altri 4+2 anni non avendo dato disdetta. Adesso sono nella necessità di rendere libero l’appartamento perchè vorrei venderlo. Possa dare disdetta all’inquilino alla scadenza del 31 gennaio 2025 (ovvero trascorsi i primi 4 anni) oppure devo attendere la scadenza del 31 gennaio 2027 (quindi i successivi 2 anni)? Sempre con 6 mesi di anticipo ovviamente.
Grazie per l’aiuto.
sialassio
su ha detto
Gentile Sig. Mario
Il contratto allo scadere dei 4+2 si rinnova automaticamente per soli altri 2 anni, quindi di conseguenza si deve dare disdetta nei termini previsti dal contratto, se no il contratto si rinnova di altri due anni.
Gianfranco Dondoli
su ha detto
Buongiorno ho un affittuario con contratto 4+4 che per motivi di salute, suo figlio diventato tutore legale, ha ritenuto di internare in una struttura RSA in altro comune a circa km 200. Il conduttore non aveva residenza presso il mio appartamento perchè è proprietario di due abitazioni dove in una ha mantenuto la residenza. La sue abitazione non sono nel comune della mia proprietà. Le chiedo se posso chiedere la disdetta del contratto perchè il mio appartamento non è utilizzato?
Grazie
sialassio
su ha detto
Gentile Sig. Gianfranco
Il contratto non può essere risolto da parte del proprietario, il quale per liberarlo dovrà dare disdetta nei termini di legge diversamente si rinnoverà automaticamente per altri 4 anni.
Riccardo Pulito
su ha detto
Buona sere
Il mio padrone di casa mi ha invitato una raccomandata con scritto che vende casa e se ho intenzione di comprare .
A me non interessa e mi ha invitato a lasciare l’appartamento fra 6 mesi se non ho intenzione di comprare.
Il mio contratto scade il 31 novembre 2025
Ma volevo sapere come funziona si può permettere di fare questo?
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Riccardo,
Dipende da che contratto è stato stipulato e con quale periodo.
Alessandro Macrì
su ha detto
Buongiorno,
sono il conduttore di un appartamento ed il proprietario mi ha inviato la disdetta del contratto di locazione comunicando che devo lasciarlo entro 6 mesi, come stabilito dal contratto.
Da questo momento posso abbandonare l’appartamento non appena trovo una soluzione alternativa, ad esempio dopo 1 mese, comunicandolo al proprietario o è necessario che io attenda comunque i sei mesi di preavviso dati e paghi quindi l’affitto per tutto il periodo?
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Alessandro, l’affitto va pagato per i 6 mesi salvo accordi con il proprietario.
Rik
su ha detto
Buongiorno, ho acquistato a fine 2023 un immobile locato a 3 studentesse con contratto fatto il 31/10/2023 e in scadenza il 31.08.2024. L’immobile diventerà la casa in cui io e mia moglie abiteremo, ma prima dovremmo effettuare una ristrutturazione di tutto l’appartamento (che potrà durare dai 6 agli 8 mesi). E’ possibile dare disdetta anticipata, considerando che nel contratto c’è scritto “lI conduttore ha la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi con lettera R. con r.r. almeno tre mesi prima della scadenza” ma nulla è specificato per il locatore? Grazie
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Riccardo, il contratto deve essere portato a scadenza.
Laura Rossignoli
su ha detto
Buonasera,
Vorrei chiedere se ci fosse la possibilità di disdire il contratto degli affittuari prima della scadenza.
Sono una mamma con un bambino di 2 mesi e ho necessità di rientrare nella mia unica casa di proprietà.
Grazie
sialassio
su ha detto
Gentile sig.ra Laura, dipende dal periodo di locazione contemplato in contratto.
Alberto Puccini
su ha detto
Sono proprietario di un appartamento con un contratto 4+4.
Nel contratto c’e’ un errrore perche’ dice “La locazione avra’ durata di 4 anni dal 1/1/2016 al 31/12/2020 decorsi i quali il contratto si intendera’ rinnovato per un ulteriore periodo di anni 4”.
Il problema e’ che in realta’ dal 1/1/2016 al 31/12/2020 sono trascorsi 5 anni e quindi il 31/12/2023 sono trascorsi 8 anni. Noi non abbiamo mandato la disdetta perche’ pensavamo che gli 8 anni terminassero alla fine del 2024 (calcolavamo dalla data del 31/12/2020). Le mie domande sono: “Visto l’errrore delle date nel contratto, la seconda scadenza e’ il 31/12/2023 opure il 31/12/2024? cioe’ si calcolano 4 anni dal 31/12/2020 oppure 8 dal 1/1/2016?. Nel caso che si calcolino 8 anni dal 1/1/2016 e quindi che gli 8 anni siano scaduti il 31/12/2023, il contratto si intende automaticamente rinnoavto per 4 anni, per 8 anni oppure noi possiamo mandare la disdetta in ogni momento con preavviso di 6 mesi (anche senza gravi motivi?)
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Alberto, il rinnovo dei contratti 4+4 sono solo per 4 anni dopodiché la disdetta va data nei termini contrattuali. Il locatore deve portare il contratto a naturale scadenza non ci sono altre opportunità.
Lucas
su ha detto
Buongiorno volevo chiarimenti sono un locatore di un appartamento contratto 4+4 stipulato Agosto 2019 posso chiedere disdetta anticipata mi serve per mia figlia che non ha immobili intestati posso fare raccomandata 6 mesi?
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Lucas, a oggi il contratto è già stato rinnovato di altri 4 anni se ne riparlerà ad agosto 2027 ricordandosi di dare disdetta prima.
Francesco
su ha detto
Buonasera, io sono in affitto con contratto a cedolare secca. Non ho capito bene in quali casi possa disdire il contratto d’affitto senza il preavviso di 6 mesi. Grazie
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Francesco, Il conduttore con preavviso previsto dal contratto può uscire quando vuole.
Marco
su ha detto
Sono un inquilino con contratto 4+4 scadenza 31 Agosto 2026. Ora l’appartamento è in vendita. Il nuovo propietario puo disdire il contratto anticipatamente perché lo vuole abitare?
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Marco,
bisognerebbe capire se è la scadenza dei primi 4 anni o la seconda.
Maria
su ha detto
Il mio inquilino ha eseguito dei lavori nel mio immobile senza avere il mio permesso. Posso chiedere la disdetta del contratto?
sialassio
su ha detto
Gentile sig.ra Maria,
dipende da cosa è previsto in contratto.
Valentina
su ha detto
Buonasera, il proprietario di dice viviamo io e mio figlio senza nessun preavviso, ma alla scadenza del contratto 4+4, mi ha aumentato l’affitto. Può farlo? Io gli ho detto che avrebbe dovuto avvisarmi tramite raccomandata o pec 6 mesi fa ma lui si è incavolato e mi ha minacciata di buttarmi fuori di casa tramite avvocati.
Io sono un’inquilina puntuale coi pagamenti etc etc.
sialassio
su ha detto
Gentile sig.ra Valentina, Se non è stata inviata raccomandata di disdetta il contratto si rinnova di altri 4 anni.
Emilio Di Micco
su ha detto
Buonasera, scrivo per chiedere un’informazione sul recesso del contratto di locazione da parte del Locatore.
Qualche giorno fa, ho ricevuto, da parte del locatore, il recesso del contratto di locazione alla prima scadenza (contratto 4+4), che scade il 30/06/2024. Motivo del recesso è la vendita dell’immobile.
Vorrei sapere se, nel caso dovessi trovare un altro appartamento prima della naturale scadenza contrattuale, sono tenuto al pagamento dei canoni restanti dal momento del rilascio dell’immobile sino a giugno o se, visto che il recesso è stato effettuato dal proprietario, sono già svincolato da tale obbligo.
Grazie,
Emilio Di Micco
sialassio
su ha detto
Gentile sig. Emilio,
Alla prima scadenza il proprietario non può dare disdetta se non nel caso in cui possieda un’unica abitazione dove deve portare la propria residenza.
Laura Ricchiuti
su ha detto
Buongiorno, vorrei avere un suo parere sul mio problema come posso fare x contattarla o farmi contattare
sialassio
su ha detto
Gentile sig.ra Laura,
può contattarci tramite la nostra mail info@sialassio.it oppure contattandoci al numero di telefono 0182 471287
Giorgia
su ha detto
Buongiorno, il proprietario può recedere dal contratto due anni prima della seconda scadenza perché deve abitare lui l’immobile?
Grazie
sialassio
su ha detto
Gentile Sig.ra Giorgia,
No, deve aspettare la scadenza del contratto e ricordarsi di dare disdetta nei termini di legge.
sonia taiani
su ha detto
Buongiorno,
sono la proprietaria di un immobile con scadenza contratto 31.12.2024 (2^ scadenza 4+4)
Mio marito ha perso il lavoro e necessitiamo di vendere l’immobile per avere liquidità.
Posso disdire il contratto anticipatamente?
sialassio
su ha detto
Sig.ra Sonia,
Dovrebbe inviare la disdetta al contratto nei termini di leggere per averlo poi disponibile al 01/01/2025
Barbara Campesato
su ha detto
Il mio proprietario di casa mi ha mandato la Pec con cui non intende rinnovare il contratto di affitto che scade il 13 dicembre 2023 perché ha messo in vendita l’immobile.
Io ho trovato un nuovo appartamento in affitto disponibile già dal 1 giugno.
Posso andarmene senza dare disdetta e senza dover pagare i mesi restanti fino a dicembre?
sialassio
su ha detto
Gentile Sig.ra Barbara, per lasciare l’alloggio libero prima senza pagare i canoni di locazione fino alla naturale scadenza deve dare disdetta nei termini previsti dal contratto.
Angela
su ha detto
Buongiorno vorrei un informazione ho casa in affitto con contratto concordato 3+2 a giugno del 2024 scadono i primi 3 anni poiché casa serve x mia figlia quando posso dare la disdetta del contratto. E cmq l inquilino crea problemi al proprietario del piano di sotto e inoltre il pagamento nn avviene mai il giorno fissato ed è in ritardo con i pagamenti del condominio. Grazie
sialassio
su ha detto
Gentile Angela, alla prima scadenza si può dare disdetta in quanto serve a un parente in linea diretta solo ed esclusivamente se non ha in proprietà altre abitazioni. Diversamente dovrà aspettare la naturale scadenza del contratto.
Tiziana
su ha detto
Buongiorno, vorrei informazioni , avendo affittato casa solo x uso abitativo, i miei affittuari lo usano x lavorare…cosa posso fare?
sialassio
su ha detto
Gentile sig.ra Tiziana, bisogna avere le prove che si svolga un’attività all’interno dell’alloggio (visura camera di commercio e assicurarsi dove è la sede dell’attività) dopodiché bisognerebbe visionare il contratto di locazione per vedere gli articoli sottoscritti. Diversamente riesce difficile dare una consulenza.
giancarlo
su ha detto
ottimo articolo, ben argomentato