“Vogliamo stipulare un contratto di affitto con cedolare secca 4+4”. Di solito è questa una delle frasi più comuni pronunciate da un proprietario di fronte a un potenziale inquilino. Ma tu sei alla prima esperienza e non hai idea di cosa voglia dire la definizione di cedolare secca.
Il mio consiglio? Meglio informarsi prima di incontrare i padroni del tuo futuro appartamento. Procediamo con ordine: cos’è il contratto di affitto con cedolare secca?
Cosa significa cedolare secca sugli affitti
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È un accordo scritto tra locatore e conduttore: prevede un regime facoltativo che sostituisce la tradizionale imposizione fiscale Irpef e le addizionali sui redditi di locazione. In pratica, i redditi che derivano dagli affitti con contratto a cedolare secca vengono tassati a parte con un’aliquota agevolata e non formano reddito complessivo ai fini Irpef. Le aliquote sono al 10% e al 21% e cambiano in base al tipo di contratto.
In più, con la cedolare secca non vanno pagate le imposte di registro e di bollo che, in genere, sono dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Uno dei vantaggi della cedolare secca? Con questo sistema il locatore rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione, comprensivo dell’aumento Istat. Adesso continuiamo ad approfondire, scopriamo cos’è il contratto di affitto con cedolare secca.
Come funziona la cedolare secca
Come accennato, la cedolare secca è un regime opzionale pensato per i contratti di locazione a uso abitativo e stipulati tra persone fisiche con l’obiettivo di ridurre il fenomeno degli affitti in nero.
Ma quando si applica la cedolare secca? Al momento della registrazione del contratto con la compilazione del modello RLI dell’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, è possibile scegliere l’opzione anche negli anni successivi. In questo caso seguono le regole ordinarie: si devono pagare l’imposta di bollo e di registro che non sono rimborsabili.
Oltre all’Agenzia delle Entrate, chi vuole affittare casa con cedolare secca deve comunicare la decisione anche all’inquilino con lettera raccomandata. Inoltre, al momento della dichiarazione dei redditi bisognerà calcolare l’imposta e versarla con il modello F24.
Per approfondire: quali tasse si pagano sull’affitto?
Chi può scegliere la cedolare secca?
Ora sai cos’è un contratto di affitto con cedolare secca ma chi può farla? Le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (ad esempio, l’usufrutto).
E quando non si può fare la cedolare secca? Il regime della cedolare secca non è più un’opzione valida per i contratti che prevedono la locazione di immobili commerciali (negozi ed uffici) di categoria catastale C\1. Tuttavia, chi ha firmato un contratto di locazione entro la fine del 2019 e lo ha poi registrato nel 2020 può ancora godere dell’agevolazione.
A quali immobili si può applicare?
Affittare casa con cedolare secca: a quali immobili si applica? A tutte le abitazioni che rientrano nelle categorie da A1 ad A11, a eccezione dell’A10 (uffici e studi privati), e locati per uso abitativo.
Questo regime di tassazione è valido anche per tutte le pertinenze della casa: un box o una cantina affittate insieme all’abitazione. In più, la cedolare secca si può scegliere per immobili locati a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro a patto che siano subaffittati a studenti universitari o messi a disposizione dei comuni.
Le aliquote della cedolare secca
Quali sono le aliquote della cedolare secca? Come già detto, sono due:
- Aliquota al 21%: è prevista per i contratti di affitto a canone libero per immobili a uso abitativo.
- Aliquota al 10%: si applica su contratti a canone concordato.
In quest’ultimo caso sto parlando di affitti per case che si trovano in comuni con carenze di disponibilità abitative. Ad esempio Napoli, Milano, Roma, Bologna e Firenze.
È valida anche per gli immobili situati nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica e lo sviluppo sostenibile).
Ma non solo. L’aliquota al 10% è prevista per i contratti stipulati nei comuni colpiti da calamità naturali, per i contratti di affitto a studenti fuori sede, ai contratti transitori, cioè quelli con durata non inferiore a trenta giorni e non superiore a diciotto mesi.
Come registrare un contratto di affitto
Cosa succede dopo aver deciso di stipulare un contratto di affitto con cedolare secca? Come accennato, il locatore deve compilare il modello RLI è inviarlo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Come registrare questo documento così importante?
- È possibile sfruttare i servizi online dell’Agenzia.
- Il proprietario può andare in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI.
- La registrazione del contratto di locazione può essere presa in carico da un delegato.
Cedolare secca e affitti brevi
E come registrare un contratto di affitto con cedolare secca se l’inquilino viene ospitato per un periodo che non supera i 30 giorni? In questo caso si parla di affitti brevi e non c’è l’obbligo di registrazione. Il locatore può applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi, quella inerente al periodo d’imposta in cui è stato prodotto il reddito.
Cedolare secca: quanto dura?
Abbiamo fissato i punti principali per comprendere cos’è un contratto di affitto con cedolare secca. Ma quanto dura? È la stessa Agenzia delle Entrate a sottolineare:
“L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto”.
Proroga del contratto di locazione
Si può ottenere una proroga del contratto di affitto con cedolare secca? Sì, basta confermare l’opzione del regime facoltativo contestualmente alla comunicazione della proroga. La conferma dell’opzione deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.
Conviene agli inquilini e proprietari
I vantaggi della cedolare secca per l’inquilino sono lampanti: non deve versare l’imposta di registro e di bollo. Inoltre, il canone è fisso e non subisce aumenti Istat. Anche per i proprietari la cedolare secca conviene, soprattutto se hanno altri redditi sottoposti a tassazione Irpef.
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Contratto di affitto con cedolare secca?
Prima di salutarti voglio sciogliere un ultimo dubbio: quando non conviene la cedolare secca? Nel momento in cui per il locatore c’è aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto oppure non dispone di altri redditi oltre a quelli che percepisce dall’affitto. Ora tocca a te. Dopo aver fatto chiarezza su cos’è un contratto di affitto con cedolare secca hai qualche dubbio?
