Quando si ottiene una casa in eredità c’è spesso un problema da risolvere in tempi rapidi: la divisione delle quote dell’immobile. Infatti, più eredi condividono lo stesso terreno, e le stesse mura. Quindi, ognuno vuole fare qualcosa ma se non c’è un accordo c’è il rischio che tutto si blocchi su un terreno di inimicizia e dissapori. Per questo esiste lo scioglimento della comunione ereditaria.
Essere legati a un determinato bene immobile, senza la possibilità di venderlo o utilizzarlo diversamente, rappresenta un ostacolo alla libera circolazione dei beni sul mercato. Per un potenziale acquirente o per un erede che desidera monetizzare la propria quota, è importante capire come sciogliere questo legame. Il tutto per preservare gli equilibri e procedere con una compravendita sicura.
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Il concetto base: la comunione ereditaria
Per comprendere lo scioglimento di questo legame bisogna approfondire il nodo principale, ovvero la comunione ereditaria. Si tratta – seguendo le indicazioni del Ministero della Giustizia – di una condizione in cui un defunto lascia un bene a più eredi (ad esempio i figli e il coniuge).
Ognuno è contitolare di una quota. Questa può essere indicata nel testamento, altrimenti entrano in gioco le regole della successione legittima definita dagli articoli 565 e seguenti del Codice Civile.
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Cos’è lo scioglimento della comunione?
Abbiamo definito la comunione ereditaria, istituto giuridico che permette a più eredi di essere proprietari di una quota di eredità. Lo scioglimento è l’atto con cui cessa lo stato di contitolarità dei beni tra gli eredi. Il principio cardine del nostro ordinamento, espresso dall’art. 713 del Codice Civile, stabilisce che ogni coerede ha il diritto potestativo di domandare la divisione in qualsiasi momento.
Si può esercitare sempre questo diritto? Non è necessario il consenso della maggioranza: anche un solo coerede può attivare la procedura per ottenere la propria parte di eredità in forma specifica.
Bisogna ricordare che quando ci sono eredi minori, chi scrive il testamento può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell’ultimo nato.
Costi e aspetti fiscali dello scioglimento
Lo scioglimento della comunione ha dei costi che variano in base alla natura della divisione. L’imposta di registro di solito è pari all’1% del valore dell’asse ereditario, se la divisione è proporzionale alle quote.
Poi, le imposte ipotecarie e catastali vengono applicate in misura fissa di 200 euro. E se un erede riceve un bene di valore superiore alla sua quota? deve versare un conguaglio in denaro agli altri eredi. Su questa somma si applicano le aliquote previste per le compravendite (imposta di registro al 2% o 9%).
Tipi di scioglimento della comunione
Importante considerare che lo scioglimento amichevole è l’opzione più semplice ed economica, infatti in questo caso tutti i coeredi sono d’accordo sulla ripartizione dei beni e sulle modalità di vendita.
Se le parti non sono d’accordo, prima di procedere per vie legali c’è l’opzione del mediatore che aiuta le parti a trovare un punto d’incontro. La strada del tribunale è quella più articolata, è vero. Ma in alcuni casi non si può fare diversamente a causa del logoramento dei rapporti e della diversa idea su come utilizzare il bene ereditato (non sempre tutti vogliono vendere la casa della famiglia).
In linea di massima, se l’immobile è comodamente divisibile, il giudice assegna le porzioni. Altrimenti, il giudice dispone la vendita all’asta del bene, ripartendo poi il ricavato tra i coeredi.
Lo scioglimento per la vendita
Sorvoliamo su una serie di questioni tecniche e concentriamoci sul tema che ci interessa: c’è comunione ereditaria su un immobile. Come si procede? Con lo scioglimento della comunione, un passaggio propedeutico alla vendita. Infatti, chi vuole comprare un immobile deve prestare particolare attenzione se il venditore è un coerede che non ha ancora formalizzato la divisione della sua parte.
Il problema risiede nella natura della quota ereditaria: fin quando non avviene lo scioglimento della comunione, con divisione dell’immobile, ogni erede non possiede una parte della casa, ma una quota.
E poi c’è il diritto di prelazione dei coeredi (Art. 732 c.c.): il coerede che intende vendere la propria quota a un terzo deve notificare la proposta agli altri coeredi, i quali hanno un diritto di prelazione.
Il termine è chiaro: i coeredi hanno 2 mesi per esercitare il diritto. Se la notifica viene omessa, i coeredi possono riscattare la quota dall’acquirente finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Ecco perché un consulente immobiliare e un buon notaio sono indispensabili in questi casi: prima di sottoscrivere un preliminare per l’acquisto di una casa, collegata a una quota ereditaria, è fondamentale verificare che sia stata inviata la notifica a tutti gli altri membri della comunione.
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Come tutelarsi in questi casi
Se sei interessato a un immobile che fa parte di una comunione ereditaria, devi pretendere che la vendita avvenga con modalità che eliminino il rischio alla radice. La soluzione più sicura è che tutti firmino l’atto di vendita. In questo caso, lo scioglimento della comunione avviene con la vendita: il bene viene alienato da tutti i proprietari e il ricavato viene diviso secondo le quote.
Se l’acquisto riguarda solo una quota (operazione rara per un privato, più comune per investitori), l’acquirente deve pretendere la prova documentale che tutti gli altri coeredi abbiano ricevuto la notifica formale e abbiano rinunciato espressamente al diritto di prelazione. Ecco una sintesi:
| Situazione | Rischio | Soluzione |
| Acquisto da tutti i coeredi | Basso | Atto di compravendita unico con firma di tutti. |
| Acquisto da un solo coerede (promessa dell’intero) | Medio | Subordinare il rogito alla divisione ereditaria preventiva. |
| Acquisto di una quota senza notifica | Alto | Non procedere: rischio retratto successorio immediato. |
Comprare un immobile in comunione ereditaria non è impossibile, ma richiede una diligenza superiore. Il rischio non è solo di perdere i diritti sulla casa, ma restare incastrati in contenziosi decennali tra eredi litigiosi. Ed è meglio evitare questa condizione.
