La casa dei tuoi sogni è a un passo da te, devi solo puntare sul preliminare di compravendita immobili tra privati. La casa ti è piaciuta: non ci sono abusi o vizi occulti. In più, il venditore si è dimostrato affidabile e onesto. Insomma, l’affare è destinato a concludersi nel miglior modo possibile.
Decidi di firmare subito il contratto e cominciare una nuova vita. Aspetta, prima di siglare il rogito è meglio tutelarsi e redigere il compromesso, ovvero il preliminare di compravendita tra privati. Scopriamo cos’è e come funziona il compromesso per acquistare una casa tra soggetti privati.
Cos’è il preliminare tra privati
Cos’è il preliminare di compravendita tra privati? È il cosiddetto compromesso: un contratto, con cui venditore e acquirente si impegnano a consegnare un immobile.
Il preliminare di compravendita tra privati è una prova scritta vincolante che obbliga a concludere l’affare con la successiva stipula del contratto definitivo, il rogito.
L’acquirente si impegna a versare, entro una data, un anticipo sul totale dell’importo. Il venditore promette di non consegnare l’immobile a nessun altro e a garantire che, al saldo, la casa sia libera.
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Quali documenti servono?
Dopo aver capito cos’è il preliminare di compravendita tra privati, vediamo quali documenti sono indispensabili per la redazione del compromesso. Non hai idea di cosa serva per concludere l’affare?
- Proposta di acquisto dell’immobile accettata: questo documento contiene dati catastali, prezzo di vendita, spese condominiali, modalità di pagamento, copia degli assegni e atto di provenienza.
- Copia dei documenti di identità del compratore ed acquirente, codici fiscali e dati di residenza di entrambe le parti coinvolte nella sottoscrizione del contratto per la casa in vendita.
- Tutta la documentazione che interessa la struttura e la natura stessa dell’immobile: visura catastale, planimetria e certificato di prestazione energetica dell’immobile.
Chi deve redigere il preliminare di compravendita? Può essere formulato dall’agenzia immobiliare che ha curato le varie fasi della compravendita o dalle parti coinvolte in trattativa privata. Il compromesso immobiliare può essere redatto anche da un notaio per garantire la massima tutela.
Il mio consiglio? È meglio affiancarsi ad un notaio anche se rappresenta una spesa. Come mai? Dopo che venditore e acquirente hanno firmato il preliminare di compravendita, solo il notaio può trascriverlo nei pubblici registri del Catasto e bloccare rivendicazioni di terzi sull’immobile.
Affidarsi a un notaio per la trascrizione del compromesso evita frodi da parte di un potenziale venditore che promette la casa a più acquirenti, riscuotendo la caparra da tutti. Perché è così importante la trascrizione del preliminare di vendita tra privati? Assicura al compratore di essere il primo a eseguire la trascrizione al Catasto per l’acquisto dell’immobile. In questo modo potrà addirittura prevalere su chi ha stipulato per primo il contratto ma non ha effettuato la trascrizione nei pubblici registri.
Cosa scrivere nel compromesso
Il preliminare va redatto correttamente: deve essere chiaro, preciso e dettagliato. Per intenderci, non può contenere solo la promessa che il soggetto A vende al soggetto B. Il rischio è quello di redigere un compromesso improprio. Perciò, scopriamo cosa scrivere nel compromesso immobiliare:
- Generalità delle parti.
- L’espressa volontà dei contraenti a siglare un contratto definitivo successivo.
- Prezzo della casa, caparra e condizioni di vendita.
- Indicazione del bene immobile in vendita con indirizzo, caratteristiche e dati catastali.
- Accordi presi riguardo la successiva stipula del contratto definitivo.
- La consegna e l’immissione in possesso dell’immobile.
- Clausola che regola possibili controversie.
- Data e firma del venditore e compratore.
Il proprietario dovrà espressamente specificare se l’immobile è venduto con gravami, vincoli o ipoteche. Inoltre, nel preliminare di compravendita tra privati bisogna menzionare se è in regola con le spese condominiali ed è conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.
Registrazione del contratto preliminare
Come funziona la registrazione del preliminare di compravendita tra privati? Il compromesso valido deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione. I giorni diventano 30 se il preliminare è stato stipulato con atto notarile. Quali documenti servono per registrare?
- Due copie del contratto preliminare di compravendita firmate in originale.
- Modello 69 per la registrazione del compromesso.
- Documento e codice fiscale di chi richiede la registrazione.
- Marca da bollo da 16 euro ogni quattro facciate o ogni 100 righe scritte del contratto, in caso di allegati al preliminare va aggiunta una marca da bollo da 1 euro.
Se il compromesso è stato scritto da un notaio sarà questo professionista a occuparsi della registrazione altrimenti dovrà provvedere una delle due parti coinvolte nella compravendita.
Quanto costa registrare un preliminare?
Quali sono i costi previsti per la registrazione del contratto preliminare di compravendita? Vediamo:
- La tassa di registro fissa: 200 euro.
- Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate e ogni 100 righe.
- I costi del notaio che si aggirano intorno ai 2000 euro.
- Con caparra confirmatoria l’imposta di registro è pari allo 0,50% della caparra.
Hai pagato un acconto? Allora l’imposta di registro è pari 3% delle somme previste come anticipo sul prezzo di vendita. Quest’ultima spesa verrà detratta dall’Agenzia delle Entrate con il contratto definitivo.
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Dubbi sul preliminare di compravendita?
In quest’articolo ti ho spiegato cos’è un preliminare di compravendita tra privati, un contratto che tutela entrambe le parti ed evita che l’accordo resti una semplice stretta di mano. Lascio a te la parola. Sai come si redige un compromesso? Se hai qualche dubbio richiedici una consulenza immobiliare.