Comprare casa vuol dire anche verificare e tutelarsi da quelli che, in gergo tecnico, vengono definiti i vizi occulti. Ovvero, i difetti di un immobile che non sono immediatamente percepibili. E che a volte sono nascosti anche al vecchio proprietario di casa. Se, ad esempio, entro in un’abitazione che vorrei acquistare e noto che c’è una macchia di umido sul soffitto o che il pavimento non è in condizioni ideali non c’è bisogno di parlare di vizi occulti. Questi sono problemi che saltano immediatamente all’occhio.
E posso chiedere conto di questi elementi, ottenendo delle rassicurazioni o magari delle agevolazioni sul prezzo. In ogni caso, il problema è riconoscibile. Nel caso del vizio occulto per una casa in vendita, invece, il problema è nascosto, è celato. Ma non per questo l’acquirente deve pagarne le spese. Anzi, ci sono diversi elementi che si prendono cura di chi compra una casa e vuole tutelarsi da questi intoppi.
Argomenti dell'articolo
Cos’è un vizio occulto nell’immobiliare
Il concetto di vizio occulto può riguardare ambiti differenti, come ad esempio il settore automotive e l’acquisto di auto usate. In linea generale, possiamo definire come vizio occulto un difetto non immediatamente visibile né a una prima occhiata, né a un’analisi ordinaria e non approfondita.
Nell’immobiliare, definiamo vizio occulto un difetto non visibile al momento dell’acquisto e che era presente già prima della compravendita. Risultato finale? I difetti della casa non visibili a primo impatto rendono l’immobile non idoneo all’uso. Oppure ne diminuiscono in modo importante il valore.
Da leggere: quanto può essere distante una pertinenza dalla casa?
Esempi di vizio occulto di un’abitazione
La lampadina che non si accende è un vizio occulto? No, non lo è neanche la mattonella scheggiata o l’intonaco che si stacca. Alcuni esempi pratici di vizi occulti nel settore immobiliare includono le infiltrazioni d’acqua nelle pareti ancora non visibili (o magistralmente nascoste dalla pittura appena passata), impianti dell’energia elettrica o dell’acqua vecchi/non a norma, problemi alle fondamenta che non si possono notare a occhio nudo. Da non dimenticare la presenza di amianto e gli abusi edilizi.
Vizio occulto in buona fede e con dolo
Bisogna considerare che non sempre il vizio occulto è utilizzato come uno stratagemma per evitare di occuparsi del problema. Essendo spesso un elemento che si nasconde, il proprietario potrebbe essere completamente all’oscuro del fatto. Quando il venditore non è a conoscenza di queste condizioni si definisce in buona fede. In questi casi è comunque responsabile ma risponde solo della garanzia.
Questo significa che, come acquirente, puoi chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Se il venditore ha nascosto in mala fede l’elemento e non ha indicato al compratore i vizi della casa, deve pagare anche eventuali danni come suggerisce l’art. 1490 Codice Civile. Ricordiamo che le parti possono contrattualmente limitare o escludere la garanzia, salvo malafede del venditore.
Quando decade la garanzia sui vizi
Ora, noi sappiamo che l’acquirente ha diritto alla garanzia in caso di vizi occulti. E che si devono rispettare determinate regole per ottenere il giusto riconoscimento. Però ci sono delle condizioni che portano automaticamente al decadimento del diritto. Ad esempio, l’art. 1491 Codice Civile ci ricorda:
Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Cosa significa tutto questo? In primo luogo, se chi compra la casa viene aggiornato della presenza dei vizi non potrà avere alcuna doglianza della loro presenza: ne era a conoscenza e quindi non ci sono gli estremi per avere il supporto della garanzia. Che viene meno anche nel momento in cui il problema è facile da riconoscere perché si attribuisce all’acquirente un minimo di diligenza nell’analizzare la proprietà. Tutto questo a patto che il vizio non venga confermato e sminuito dal proprietario.
Ad esempio, se vedo che c’è uno scostamento dell’intonaco e mi viene garantito che è solo un po’ di vernice rovinata, se sotto c’è una perdita taciuta con dolo dal venditore ho diritto alla garanzia.
Leggi anche: a chi conviene (e cos’è) la permuta casa con mutuo in corso?
Come funziona questa denuncia?
La legge italiana obbliga il venditore a proporre la casa nel miglior modo possibile. E se ci sono dei problemi devono essere resi noti al meglio delle proprie conoscenze: i vizi occulti che emergono dopo il rogito possono portare alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto. In caso di dolo?
C’è anche l’opzione del risarcimento danni. Ma la denuncia al venditore deve essere fatta entro otto giorni dalla scoperta tramite email PEC o raccomandata A/R. C’è anche un termine per la prescrizione rispetto a un’azione legale: un anno dalla notifica e dalla denuncia al venditore della casa.
Di solito, però, è veramente difficile dimostrare in modo chiaro che il venditore era a conoscenza del vizio nell’abitazione. Di conseguenza, è sempre buona norma fare delle analisi approfondite con un tecnico di fiducia che può verificare in modo puntuale tutti i dettagli tecnici e legali.
