Quando decidi di vendere o acquistare casa devi valutare anche la distanza di una pertinenza dalla casa. Vale a dire, a quanti metri si trovano i locali che si aggiungono all’abitazione principale: da un lato abbiamo la casa nella quale dovrai vivere (o già vivi e vuoi lasciare), dall’altro ci sono le dipendenze.
Come, ad esempio, cantina, soppalco, veranda, box auto, garage. Avere una casa con locali del genere vuol dire tanto. In primo luogo aumenti il valore ma anche i metri quadri disponibili e che devono essere valutati anche al fine del pagamento delle tasse. Ma questo vale anche se il locale si trova a grande distanza dall’abitazione principale? Ci sono istituti e sentenze che regolano questo aspetto?
Cosa sono le pertinenze di un’abitazione
Questo tema è già stato definito da un precedente articolo dedicato proprio ad accessori e pertinenze della casa. Per completezza, diamo una rapida definizione anche in questa sede: le pertinenze di una casa sono beni immobiliari accessori destinati a servire, migliorare o abbellire l’abitazione principale.
Questo viene definito dall’art. 817 del Codice Civile. Il diritto reale che lega l’abitazione con il locale accessorio è la destinazione a pertinenza che, come stabilito nelle note dell’articolo, è impressa solo da chi è proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose. E non da altri soggetti.
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Distanza di una pertinenza dalla casa
Dal punto di vista strettamente normativo, non esiste un parametro che ci permette di delineare un limite rispetto a quanto debba essere distante la pertinenza della casa. Di solito, ci si aspetta che la cantina o il box auto (due esempi classici di dipendenze e accessori) siano attaccati alla dimora.
Non deve essere per forza così. Le pertinenze aumentano significativamente il valore di mercato dell’immobile e possono avere ripercussioni sulle imposte, ad eccezione di una pertinenza per ciascuna categoria che può beneficiare delle agevolazioni dell’abitazione principale. Ma non c’è vincolo di prossimità. Anche se diverse fonti autorevoli e vincolanti hanno delineato il campo.
L’oggettiva utilità al bene principale
Sul tema della distanza di una pertinenza dalla casa si è espressa anche l’Agenzia delle Entrate che ha lasciato un concetto fondamentale: la distanza di una pertinenza dalla casa non deve far mancare l’oggettiva utilità al bene principale. E per sostenere questo principio non possiamo immaginare che non esista una distanza massima dall’abitazione. Almeno secondo l’Agenzia delle Entrate che lascia la propria interpretazione sul tema con un documento tecnico che il Sole 24 Ore semplifica per noi:
La pertinenza è tale se arreca oggettiva utilità al bene principale e non al suo proprietario (…) e che la relativa prova compete al contribuente, la quale deve essere «valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico» (…). E, inoltre, che vi deve essere “prossimità” tra il bene servente e il bene principale affinché il bene accessorio possa accrescere durevolmente e oggettivamente l’utilità dell’abitazione principale.
Per sintetizzare il punto: è veramente utile un box auto che si trova a più di un chilometro da casa? Può essere considerata veramente una dipendenza che dà valore a chi abita in quella casa?
L’Agenzia delle Entrate nega la pertinenza del garage ad un immobile distante 1,3 Km. Di conseguenza, non può essere applicato l’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 che definisce il regime del prezzo-valore con tutti i benefici del caso. Come il minor carico fiscale da sostenere.
IMU e pertinenza dall’abitazione
La distanza di una pertinenza dalla casa è importante anche ai fini del pagamento IMU. Possiamo dire che se una dipendenza si trova vicino alla casa e a meno di un chilometro – mantenendo il rapporto pertinenziale di chiara utilità – rientra nel calcolo IMU dell’abitazione stessa. Ottenendo tutti i benefici nel caso in cui si tratti di prima casa. Questo si considera per qualsiasi tipo di pertinenza.
Sì ma ci sono dei limiti quantitativi. La normativa ci suggerisce che è possibile avere massimo tre pertinenze dell’abitazione principale, una per ognuna delle categorie catastali:
- C/2: magazzini e locali di deposito.
- C/6: autorimesse e posti auto.
- C/7: tettoie chiuse o aperte.
Il principio normativo è che le pertinenze seguono il regime fiscale della casa di riferimento. E se l’abitazione si configura come prima casa, le relative pertinenze non devono versare l’IMU. D’altro canto, se hai più di una pertinenza nella stessa categoria devi versare il corrispettivo.
Ciò vale anche se abitazione principale e pertinenza sono troppo distanti, ecco perché è importante valutare con cura questo parametro. Anche quando si compra e si vende casa.
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Chi mi aiuta a valutare questi elementi?
A volte, la distanza delle pertinenze quando decidi di vendere o comprare casa può metterti in difficoltà. E rischi di non fare un buon affare se calcoli male questo parametro. Ecco perché il consiglio è semplice: meglio affidarsi a un’agenzia immobiliare con la giusta esperienza per avere
