Ogni immobile ha le sue caratteristiche ma non tutte le costruzioni possono essere utilizzate per viverci. Un immobile può definirsi come abitazione nel momento in cui rispetta determinate regole definite dalla legge. In questo modo è possibile avere il certificato di abitabilità della casa che ti permette di viverci. Ma anche di ottenere i benefici collegati, ad esempio con l’affitto o la vendita.
Non tutti gli immobili possono essere abitati, alcuni devono svolgere funzioni differenti come quelle di una cantina o di un deposito. Per maggiore chiarezza, possiamo dire che per parlare di casa o appartamento non è sufficiente trovarsi di fronte a un edificio o un locale chiuso: le quattro mura devono rispettare requisiti strutturali, igienico-sanitari e urbanistici ben precisi e definiti dalla legge.
Argomenti dell'articolo
Cos’è l’abitabilità di una casa
Il concetto di abitabilità della casa riguarda la capacità dell’immobile di rispettare delle regole che permettono di accogliere le persone in un ambiente salubre. Nello specifico, parliamo di superficie calpestabile, altezza, presenza di determinati servizi, illuminazione e ventilazione.
Dobbiamo considerare un punto fondamentale: l’abitabilità di un immobile è stabilita dal Comune di appartenenza nel momento in cui si presenta domanda. Che deve essere inviata entro 15 giorni dalla fine dei lavori. Il comune ha 30 giorni di tempo per rilasciare il certificato. Ovviamente non tutto finisce così: il termine temporale si interrompe e prolunga se vengono richieste integrazioni.
L’abitabilità della casa è determinata dal certificato che attesta un punto essenziale: l’immobile può essere utilizzato per lo scopo specifico, e quindi per diventare abitabile rispettando le norme sanitarie e di sicurezza. Diversamente, se la struttura non viene controllata e certificata – o se non supera i requisiti di base – non può essere utilizzata per lo scopo che desideri. Tipo quello abitativo.
Da leggere: qual è la differenza tra caparra e acconto acquisto casa?
La differenza con l’agibilità
In passato, l’abitabilità della casa interessata riguardava gli immobili che dovevano essere occupati da persone che ci vogliono vivere; l’agibilità era invece ridotta a tutto ciò che non era residenziale.
Quindi, ad esempio, un sottotetto o un box auto o ancora una cantina. Con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/01 e del D.L. 222/2016, questa dicotomia è stata deprecata: non esiste alcuna differenza. Anzi, si lavora su una certificazione unificata che permette di semplificare e ottimizzare le procedure. Ogni comune ha la sua pagina web con le istruzioni (ecco ad esempio quella di Alassio).
Quando un immobile è abitabile?
Un immobile può essere considerato abitabile nel momento in cui ottiene il certificato di agibilità. Che, come anticipato, ha delle esigenze specifiche se in una proprietà vogliamo abitarci o abbiamo il desiderio di venderla o affittarla per periodi più o meno lunghi. Quali sono le regole da rispettare per fare in modo che un immobile qualsiasi sia considerato abitabile in modo stabile e continuativo?
- Altezza minima interna: 2,70 metri che passano a 2,40 per corridoi e soppalchi.
- Superficie minima: 28 mq calpestabili, inclusi i servizi igienici, per monolocale con una persona.
- Si passa a 38 mq nel caso di due persone, con più inquilini aumentano i mq.
- Presenza di servizi igienici funzionanti e finestra o ventola per il cambio dell’aria.
- Camere da letto singole: superficie minima di 9 mq, 14 mq per quelle doppie.
- Conformità della soglia di inquinamento acustico soprattutto nelle ore del riposo.
- Conformità dell’impianto elettrico, ma anche di quello idraulico e del gas.
Per sintetizzare, l’abitabilità della casa deve avere dei riferimenti chiari per le caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso abitativo. Lo Stato si occupa della salute delle persone che occupano un determinato immobile e quelle che si trovano nei dintorni. Non tutti gli immobili possono essere abitati nel rispetto della dignità e del benessere della popolazione: questi sono principi definiti per legge.
Qualche riferimento normativo
Il riferimento di base per comprendere i principi dell’abitabilità della casa è il Testo Unico dell’Edilizia, il già citato D.P.R. 380/2001. Qui ci sono i pilastri, i punti di riferimento della materia ma bisogna ricordare che ogni comune può avere delle specifiche e dei regolamenti. Ad esempio, per quelle zone in cui le temperature sono molto basse ci possono essere indicazioni specifiche rispetto al riscaldamento.
Da leggere: come comprare casa all’asta
La vendita e il certificato della casa
Un ultimo dettaglio da chiarire: l’abitabilità della casa è indispensabile nelle contrattazioni di compravendita? Sì, non si può comprare e quindi neanche vendere casa senza questa documentazione: sarà obbligo del venditore presentare ciò che serve per avere tutte le certificazioni necessarie allo scopo. Se tutto questo non avviene, si configura un inadempimento degli obblighi.
