Ci sono delle opzioni particolari nella compravendita di un immobile che ti consentono di sfruttare il bene prima di averlo pagato. Anzi, non è neanche tuo a tutti gli effetti ma già lo puoi usare. Questo avviene grazie alla vendita con riserva di proprietà, nota anche come con patto di riservato dominio.
Questa soluzione è interessante. Si tratta di una tipologia di contratto non molto diffusa in Italia. Ma sta prendendo piede grazie a un vantaggio interessante: puoi acquistare casa senza il mutuo.
E permette di godere – a entrambe le parti, cioè al compratore e al venditore – delle tutele necessarie per procedere. Senza il rischio di inadempienze o mancata consegna del bene immobiliare.
Cos’è la vendita con riserva di proprietà
Con questo termine intendiamo una tipologia di contratto per la compravendita di beni, nello specifico degli immobili, che consente al compratore di prendere possesso del bene prima ancora di aver concluso il pagamento delle rate. Come funziona?
Le parti si mettono d’accordo sul prezzo totale da pagare e su come dividere il pagamento, stabilendo importo mensile e durata dell’ammortamento. Aspetto sostanziale: la proprietà del bene resta del venditore fino alla fine del pagamento dell’ultima rata stabilita. Ma, come anticipato, l’acquirente può utilizzarlo fin da subito. Con alcune limitazioni.
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Come funziona questo tipo di contratto
Il principio è espresso dall’articolo 1523 del Codice civile. Dopo la stipula dell’atto, grazie al patto di riservato dominio c’è la possibilità di abbattere tutti i rischi: chi vende ottiene le rate mensili, dilazionate per massimo 10 anni, e nel frattempo mantiene il controllo dell’immobile. Il riferimento:
Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.
Così non c’è il problema di dover gestire eventuali mancati pagamenti del compratore. Il quale ha già il diritto di abitazione ma deve anche gestire tutte le spese collegate all’immobile come, ad esempio, i costi della manutenzione ordinaria e straordinaria più i costi dei servizi e di eventuali riparazioni.
A carico del venditore resta solo il pagamento dell’IMU (una tassa legata al possesso del bene) fino al passaggio di proprietà. Il quale si effettua solo alla fine del percorso di pagamento delle rate.
Pro e contro della compravendita
La vendita con riserva di proprietà è un contratto di compravendita a tutti gli effetti. Presenta una fase preliminare e una normale osservanza di tutte le spese da parte di chi acquista. Ciò che cambia è che si entra in possesso del bene solo dopo aver pagato le rate che vengono definite dal contratto.
Tutto questo tagliando fuori la banca. In questo modo non è necessario chiedere un mutuo per pagare la proprietà: gli accordi tra acquirente e venditore consentono di dilazionare il pagamento.
Non è il massimo per chi ha bisogno di vendere casa e incassare subito la somma. In sintesi, questo è l’unico svantaggio per chi vende oltre a dover pagare l’IMU fino al termine dell’ammortamento. Chi acquista, invece, può godere del relativo risparmio dell’evitare un mutuo con la banca.
Quali sono le tutele per il venditore
Come puoi ben immaginare, il venditore potrebbe aver timore di dare la propria casa a un potenziale acquirente prima ancora di ricevere il dovuto. Come anticipato, la proprietà resta al soggetto originario.
Il venditore – in caso di insolvenza e secondo gli accordi definiti a monte – può chiedere risoluzione immediata del contratto di vendita con riserva di proprietà. Dovrà restituire le somme ricevute tranne una parte relativa al compenso per aver utilizzato il bene. Come puoi intuire, a fronte di una solo apparente semplicità, questo accordo di compravendita per immobili presenta diverse sfumature.
Ecco perché è fondamentale, per tutelare entrambe le parti, affidare la stesura di un contratto a un notaio. Il quale avrà la possibilità di definire tutti gli aspetti necessari per procedere senza intoppi.
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Cos’è la riserva opposta ai terzi?
L’articolo 1524 del Codice Civile sottolinea un punto fondamentale per approfondire questo tipo di contratto. Ovvero, “la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento”. Questo significa che se viene pignorato il bene al venditore, chi ha comprato può opporsi con la riserva verso terzi. Questo passaggio è valido solo se l’atto di compravendita è stato trascritto ed è antecedente a questo processo.