Quando pensiamo a come vendere una proprietà condominiale, quindi inclusa in un edificio condiviso da altri utenti, pensiamo a un’operazione complessa. Certo, ci sono dei passaggi differenti da mettere in campo e che riguardano la presenza di diversi utenti nella medesima struttura abitativa.
D’altro canto, la vita stessa all’interno di un condominio esige l’osservanza di regole differenti rispetto a quelle che devi osservare quando hai una casa indipendente in campagna o in periferia.
Ci sono pro e contro, se vuoi vivere in città difficilmente puoi immaginare una proprietà del tutto isolata ma il condominio può limitare le tue scelte. E impone una vicinanza continua con altri inquilini. Forse proprio per questo motivo hai deciso di vendere. Ma come si procede in questi casi?
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Cos’è una proprietà condominiale
Prima di procedere con il definire come vendere una proprietà condominiale bisogna considerare una spiegazione tecnica di questo concetto. Nello specifico, una proprietà condominiale non è la tua casa o un appartamento – qui vedremo come occuparci di questo. Si tratta, in realtà, di un bene immobile (locale, area, appartamento e altro ancora come definito dall’art.117 del codice civile) che appartiene ai condomini che detengono i diritti di una singola unità abitativa in un edificio.
Sono proprietari di questi locali comuni tutti i condomini in parti uguali, a prescindere dai millesimi. Anche se la definizione di locali comuni ai condomini abbraccia una concezione ampia di elementi immobili, nella maggior parte dei casi le opzioni di vendita riguardano appartamenti di servizio.
Come, ad esempio, quelli adibiti ad abitazione del portiere. Qualcun potrebbe essere intenzionato a vendere questa unità ma ci sono delle regole specifiche da rispettare, non si può procedere facilmente.
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Come vendere locale condominiale?
La condizione essenziale per vendere una proprietà condominiale è il comune accordo di tutti i proprietari dell’immobile. Spesso queste operazioni sono complesse proprio perché per cedere definitivamente i diritti di un immobile condominiale a un terzo serve il benestare dei i proprietari.
Anche quando ci riferiamo a condomini di piccola entità, le condizioni non cambiano. Si deve deliberare, in assemblea condominiale, la messa in vendita dell’immobile e per questo servono i 500 millesimi. Ma per la cessione dell’immobile servono le procure scritte di tutti i condomini e l’opposizione di un singolo elemento può far saltare l’intera procedura per vendere una proprietà.
C’è un diritto di prelazione legale?
Non c’è alcun diritto di prelazione – ovvero di favoreggiamento rispetto a soggetti terzi – in favore dei proprietari di abitazioni condominiali limitrofe. Se si vuole vendere un locale condominiale, il singolo condomino può acquistarlo ma alle stesse condizioni di qualsiasi altro soggetto interessato all’immobile. L’eventuale opzione a favore potrebbe essere la presenza di una nota nel regolamento condominiale che, appunto, aggiunge la possibilità di prevedere questo tipo di prelazione legale.
Qual è una possibile alternativa?
Se non si riesce a trovare un accordo valido per vendere un locale condominiale si può provare con una strada differente: affittare questo immobile. Nello specifico, si possono aggirare i veti dei proprietari non allineati a questa scelta e procedere comunque con una monetizzazione dell’immobile in esame.
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Quali sono i passaggi di questo percorso
Ipotizziamo questo: in fase di assemblea abbiamo raccolto tutte le procure per vendere il locale condominiale. Ciò significa che sussiste il via libera per procedere con il contratto.
Quindi possiamo procedere con l’affidamento della vendita all’amministratore di condominio che provvederà con eventuale consulta delle agenzie immobiliari per trovare un acquirente.
Una volta trovato un possibile compratore si valutano le offerte (se ne arrivano più di una si consegnano in busta chiusa all’assemblea per accettare quella più conveniente) e si procede con l’iter che contempla contratto di vendita preliminare (compromesso) e rogito con atto notarile.
Il ricavato viene diviso tra i vari proprietari di casa nel condominio ma non in parti uguali: in questo casi si utilizza il calcolo dei millesimi. Questo aspetto viene regolamentato dall’art. 1118 del Codice Civile se non c’è un elemento differente nel regolamento del condominio.
