Il mercato del mattone è in ripresa. La domanda: posso vendere casa con inquilino dentro? La risposta è sì ma non è un processo molto semplice. Tuttavia, non è un’impresa impossibile e ti dico di più: se dovessi riuscire a concludere l’affare potresti ottenere addirittura qualche vantaggio.
Gli elementi essenziali di cui hai bisogno sono soprattutto due: un affittuario virtuoso e ben consapevole della vendita e un’attenta selezione dei compratori. Per intenderci, il tuo potenziale cliente è, soprattutto, una persona che non vuole un appartamento per andarci a vivere.
Sì, hai capito bene: chi valuta l’acquisto casa occupata da inquilini vuole assicurarsi un’altra fonte di reddito sul lungo periodo. Se non definisci le caratteristiche dell’acquirente e non sei chiaro con l’affittuario dell’immobile potresti avere qualche difficoltà a liberarti dell’abitazione.
Infatti, se l’inquilino non vuole lasciare la casa in affitto potrebbe influenzare in maniera negativa l’operazione e abbassare il valore dell’immobile sul mercato. Il mio consiglio: meglio attendere se mancano ancora più di 10 mesi alla scadenza del contratto e l’affittuario non si dimostra collaborativo. Ma scopriamo come vendere casa con inquilino in affitto.
Vendere casa con un affittuario
Argomenti dell'articolo
Come vendere casa occupata dall’inquilino? Il primo passaggio – come accennato – è comunicare in anticipo le intenzioni, almeno sei mesi prima dalla scadenza del contratto.
Liberarsi della casa in fretta è necessario? Offri incentivi all’affittuario per spingerlo ad andare. Ad esempio, abbassa l’affitto per gli ultimi mesi di permanenza come risarcimento per il disturbo delle visite e paga le spese per il trasloco. O ancora, puoi trovargli un’abitazione simile alla tua.
In ogni caso, un affittuario informato e concorde può rivelarsi un vantaggio. Perché vendere casa con inquilino conviene? Mantiene la dimora in ordine, pulita, ben arredata e funzionante. In pratica, dà l’idea ai potenziali compratori di come sarebbe vivere nella futura abitazione.
Il tuo obiettivo è proprio vendere casa affittata a clienti che vogliono accrescere il patrimonio con una seconda entrata? Avere un inquilino con un lavoro stabile e puntuale nei pagamenti è senza dubbio un punto a favore che incrementa il valore della residenza.
Anzi, sarà lo stesso affittuario ad aiutarti a vendere casa velocemente. Ricorda che un inquilino ostile è un inconveniente da evitare: rallenta la vendita dell’immobile e può fare danni.
Per approfondire: qual è il momento migliore per vendere casa?
Diritto di prelazione vendita casa
Vendere casa con inquilino, cosa fare a questo punto? Puoi procedere alla disdetta del contratto di locazione e lasciare che l’inquilino eserciti il diritto di prelazione sulla casa in affitto alla scadenza del contratto (dopo i primi 4 anni nel contratto 4+4 o dopo i primi 3 anni nel contratto 3+2) .
Che cos’è il diritto di prelazione dell’inquilino? L’affittuario, titolare della prelazione, deve essere informato per primo della vendita dell’immobile e deve avere per primo l’opportunità di comprare casa al prezzo stabilito. Il tutto con un vantaggio rispetto ad altri individui estranei interessati.
Quali sono i doveri del proprietario che vuole vendere casa in questa situazione? Deve informare l’affittuario della sua decisione con una notifica dell’ufficiale giudiziario oppure attraverso raccomandata A/R. Il documento deve contenere l’importo richiesto per la vendita e le condizioni.
Dal momento in cui riceve la lettera l’inquilino ha 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto sempre tramite una comunicazione e atto scritto dell’ufficiale giudiziario.
Il pagamento del prezzo deve avvenire entro entro 30 giorni dal 60esimo giorno successivo alla comunicazione. L’inquilino deve aggiungere la stipula del compromesso o il rogito di acquisto.
Sfratto inquilino per vendita immobile
Cosa succede se l’inquilino non vuole andarsene e rinuncia a comprare immobile? Puoi vendere casa occupata a un terzo soggetto: il contratto di locazione è valido anche con il nuovo proprietario. In alternativa, devi scegliere lo sfratto di finita locazione. Ci sono due strade:
- Intimazione con cui si invita l’affittuario a comportarsi secondo gli accordi.
- La citazione in giudizio per discutere la questione.
Se l’inquilino non si presenta all’udienza o non si oppone, il giudice avvia lo sfratto esecutivo che deve avvenire entro trenta giorni. Se, invece, i motivi del conduttore non vengono ritenuti consistenti e fondanti il tribunale ordina immediatamente lo sfratto senza attendere oltre.
Conoscere il valore dell’inquilino
In base all’articolo 1337 del codice civile c’è l’obbligo della buona fede: non vanno fatte passare informazioni inesatte all’acquirente. Il mio suggerimento è quello di seguire massima trasparenza.
Se vuoi vendere casa con inquilino dentro devi far sapere al potenziale cliente il suo reale valore. Cosa significa tutto questo? Non basta dire che l’affittuario è affidabile nel pagamento del canone, alle parole fai seguire i fatti prima che il compratore ti chieda di vedere le ricevute.
Come hai intuito, la vendita di una casa con affittuario è una trattativa già delicata quindi non esporti a rischi inutili, il minimo dubbio potrebbe far saltare l’affare. Mostra il contratto di locazione, le ricevute e non mentire sul carattere del conduttore. Informa chi è interessato all’acquisto casa se si troverà di fronte a un affittuario moroso o se ci sono azioni legali in corso.
Inoltre, comunica al compratore che, se l’affittuario non dovesse lasciare la casa entro 18 mesi può perdere le agevolazioni fiscali relative alla prima casa. Il motivo? Per usufruire del bonus casa.
L’immobile deve essere considerato come abitazione principale e chi acquista deve farne la propria residenza entro 18 mesi dal rogito. Se, al contrario, l’appartamento risulta ancora in capo all’inquilino l’incentivo prima casa può decadere per il nuovo proprietario.
Leggi anche: casa o appartamento, cosa mi conviene acquistare?
Vendere casa con inquilino, come fare
Come vendere casa con inquilino dentro può sembrare complicato e può diventarlo se non sei chiaro. Prima di fare un passo simile devi valutare bene la situazione specifica.
È essenziale avere dalla tua parte l’affittuario con un buon canone di locazione e devi puntare a compratori interessati a fare un investimento nel tempo e non hanno interesse a occupare subito l’immobile. Tu sai come vendere casa affittata? Sei interessato a vendere casa in affitto?