In molti casi, quando si tratta l’acquisto di una casa si deve anche gestire il tema dell’usufrutto. Ovvero, un diritto reale che consente a una persona (nota come usufruttuario) di utilizzare un bene immobile del nudo proprietario, ovvero il soggetto che possiede a tutti gli effetti la dimora.
Questo usufrutto può essere delimitato a un periodo temporale o per la vita. Ma cosa accade all’immobile occupato dall’usufruttuario? Può ricavare degli utili o abitare solamente? E quali sono i passaggi fondamentali da rispettare allo scadere del contratto di usufrutto? I temi sono decisivi.
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Cos’è l’usufrutto casa, una definizione
L’usufrutto è la possibilità di un terzo di godere di una casa al posto nostro. Se, ad esempio, ho una seconda proprietà abitativa posso stipulare un contratto di usufrutto per concedere a mio figlio, a mio padre o a mia sorella di utilizzare quella dimora come se fosse sua. Ma il proprietario sono sempre io.
L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.
L’articolo 981 del Codice Civile inquadra bene il concetto di usufrutto: un bene – nello specifico un’abitazione – può essere ceduto all’usufruttuario da chi possiede la nuda proprietà. Ovvero chi possiede l’immobile senza però il diritto di utilizzarlo o di goderne direttamente i frutti.
Frutti che invece spettano a chi è intestato questo contratto. Infatti, l’usufruttuario non solo può abitare nella casa ma può anche affittarla e cedere l’usufrutto a terzi. Ci sono però alcuni limiti a questo contratto che caratterizzano in profondità ciò che si può fare o meno con l’immobile.
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Chi paga le tasse e i lavori straordinari?
La logica del meccanismo è chiaro: chi usa la casa deve pagare le tasse come IMU, TASI e TARI. I lavori di manutenzione straordinaria, invece, spettano a chi possiede la nuda proprietà dell’immobile.
Durata dell’usufrutto di un’abitazione
L’usufrutto ha come prima caratteristica la durata limitata nel tempo. Nel contratto che si stipula per dare una casa in usufrutto bisogna indicare per quanto tempo deve durare questa concessione.
Si può decidere di procedere fino alla morte dell’usufruttuario. Alla fine la casa torna al proprietario – che può godere anche dei frutti derivati – e non può essere ceduta ai discendenti.
Inoltre, c’è un altro limite legato all’usufrutto casa: l’immobile non può cambiare destinazione economica. Ad esempio, un’abitazione privata non può essere trasformata in ufficio o negozio.
Quando termina questo contratto?
L’usufrutto di una casa – o più in generale di un immobile – può terminare in diverse occasioni. In primo luogo con la chiusura preventivata del contratto o con la morte dell’usufruttuario.
Poi, si può concludere in anticipo se si infrangono le regole di base (ovvero si cambia destinazione economica) o l’usufruttuario decide di rinunciare al suo diritto. Oppure di acquistare l’immobile e renderlo proprio. Altre condizioni che portano alla fine del contratto: la distruzione del bene.
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Vendere o acquistare casa con usufrutto
C’è possibilità di vendere una casa in usufrutto? Sì ma bisogna rispettare i diritti dell’usufruttuario. Il proprietario della nuda proprietà può vendere la casa ma non può anticipare la fine del contratto di usufrutto. Nel momento in cui si chiudono i termini, il nuovo proprietario può usare il bene come preferisce e goderne dei suoi frutti. Ma perché comprare una casa in usufrutto se non puoi utilizzarla?
È un investimento, i prezzi saranno più bassi e magari non ne hai immediato bisogno: quando il contratto sarà finito avrai una casa di proprietà, a prezzo di mercato, pagata a un prezzo inferiore.
