Uno dei concetti fondamentali per chi cerca una casa è quello di usucapione. Ovvero, un modo di acquisizione della proprietà a seguito del possesso continuato e ininterrotto di un bene immobile.
Ciò deve avvenire per un periodo di almeno 20 anni. Questo tipo di percorso per ottenere una casa è regolamentato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile. Più che un vero e proprio istituto per comprare casa, l’usucapione si configura come l’acquisto di un diritto sui beni, permettendo al possessore di essere proprietario per il semplice fatto che lo ha utilizzato anche se non ne ha la proprietà. Sembra un controsenso, vero? In realtà questo concetto ha basi giuridiche forti e antiche.
Argomenti dell'articolo
Cos’è l’usucapione, una definizione
Se andiamo a leggere l’articolo del codice civile indicato nei paragrafi precedenti, il 1158, ci rendiamo conto che la definizione di usucapione è piuttosto semplice. In estrema sintesi, la proprietà di un immobile e dei diritti reali di godimento si acquistano con il possesso continuato per 20 anni.
Quindi, è un modo per entrare in possesso di una casa solo perché l’hai posseduta e usata per un periodo molto lungo, anche se non eri il proprietario legale. A meno che non ci sia l’uso della forza.
Non stiamo parlando di occupazione con metodi coercitivi. Se utilizzi un bene immobile come se tu fossi il proprietario – senza nasconderti, pagando le spese, facendo manutenzione – e il proprietario reale è d’accordo o non si palesa quella casa è tua. Il punto è che devi comportarti da proprietario vero, non da ospite o affittuario. E il vero proprietario deve rimanere in una situazione di inattività.
Da leggere: comprare casa prima di vendere la vecchia (o farlo contemporaneamente)
Detenzione e possesso dell’immobile
La base per comprendere il concetto di usucapione è in questa differenza. Il possessore si comporta come proprietario, in latino si definisce animus possidendi, ed è tale anche se non ha la reale proprietà.
Il detentore, invece, utilizza un immobile ma riconosce la proprietà altrui attraverso quello che viene definito animus detinendi. Quindi, un inquilino è il classico esempio per descrivere questa condizione: so di non essere proprietario o utilizzo l’immobile al fine di preservarlo e tutelarlo. Comportarsi da proprietario con animus possidendi, invece, è la condizione essenziale per poter parlare di usucapione.
Quali sono gli obblighi per usucapire?
Non basta essere presenti in un appartamento sfitto per diventarne il proprietario grazie all’usucapione, le sentenze parlano chiaro e hanno individuato una serie di principi fondamentali per portare a termine la possibilità di diventare proprietario senza comprare casa. Ecco i parametri del possesso:
- Continuativo (uti dominus) – Devi possedere ininterrottamente per 20 anni la casa che stai utilizzando. Interruzioni brevi sono tollerate, ma se superi 1 anno il conteggio riparte da zero.
- Palese e non clandestino – Tutti devono poter vedere che stai usando quel bene immobile come fosse tuo. Non sono ammesse occupazioni abusive e azioni che nascono da sotterfugi vari.
- Pacifico, non violento – Non puoi aver preso possesso con la forza o contro l’opposizione attiva del proprietario. Se c’è stata violenza, il concetto di usucapione non può essere applicato.
- Non equivoco – Devi comportarti da proprietario: fare manutenzioni, pagare tasse, modificare il bene. Le azioni non devono lasciare dubbi sull’intenzione di vivere la casa apertamente.
- Inerzia – Chi ha la proprietà dell’immobile deve essere rimasto completamente inattivo per tutto il periodo. Se fa un atto di rivendicazione, il giudice ne tiene conto per l’usucapione.
Parliamo chiaro: un abusivo che sfonda una porta e occupa non potrà mai usucapire. Ma il principio della buona fede è necessario solo per la formula abbreviata. Se vuoi usucapire in 10 anni, invece di 20, devi dimostrare di aver creduto in buona fede di essere già proprietario, avendo un titolo e avendolo trascritto. Ma in questo caso è utile affrontare l’argomento in un paragrafo a parte.
Esiste anche l’usucapione abbreviata?
Esistono due tipi di usucapione per i beni immobili: ordinaria che ha come termine i 20 anni di possesso alla luce del sole, abbreviata che vede dimezzato il tempo operativo. Il possesso continuo ed ininterrotto deve protrarsi per 10 anni. Questa condizione, però, è considerata un modo per tutelare chi ha effettivamente acquistato la proprietà e non ne è proprietario per un semplice cavillo legale.
Infatti, per utilizzare l’usucapione breve dobbiamo rispettare tre principi: la buona fede, ovvero devi aver creduto onestamente di essere proprietario della dimora, la presenza di un atto dedicato alla compravendita, o a una donazione che dovrebbe trasferire la proprietà, la relativa trascrizione.
Esempio: compri una casa da qualcuno che ti sembra il legittimo proprietario, magari ha documenti che sembrano a posto, ma in realtà c’era un problema nascosto (tipo un’eredità non sistemata).
Però tu sei stato lì 10 anni in buona fede, con un atto trascritto. A questo punto puoi far valere l’usucapione abbreviata e diventare proprietario comunque, fregandotene della sorella americana. La differenza con l’usucapione standard si può sintetizzare con questi semplici punti:
- Normale: 20 anni, basta possedere, non servono documenti.
- Abbreviata: 10 anni, ma servono buona fede e atto trascritto.
Ovviamente, la possibilità di ridurre a 10 anni non è affatto facile e si riduce a casi specifici. L’usucapione dei terreni agricoli è legata sempre al trascorrere dei 20 anni ma i tempi anche qui si possono ridurre. Però a 15 anni se parliamo di una piccola proprietà rurale in montagna (art.1159 bis c.c.).
Da leggere: come comprare la tua prima casa
Conviene ottenere casa così?
Possiamo dire che questa opzione è particolare, non è facile raggiungere l’obiettivo. Perché è raro trovare un proprietario che si disinteressi completamente della proprietà e lasci che un individuo la utilizzi a proprio piacimento come se fosse sua. Se stai cercando una nuova abitazione, invece di puntare a soluzioni del genere, conviene lavorare su un acquisto oculato e proporzionato alle esigenze.
