Hai comprato casa e ti stai chiedendo se è possibile cambiare le condizioni del mutuo. Domanda lecita se pagare il finanziamento sta diventando troppo gravoso. Viviamo in un periodo di incertezza economica e il carovita aumenta così è sempre più difficile rispettare l’impegno preso con la banca.
Puoi riformulare i termini del contratto ricorrendo alla rinegoziazione e surroga mutuo. Questi strumenti finanziari non sono la stessa cosa anche se il senso comune tende a confonderli e usarli come sinonimi. Scopriamo le differenze tra rinegoziazione e surroga mutuo per risparmiare sulla rata.
Come funziona la rinegoziazione
Argomenti dell'articolo
Cosa significa rinegoziazione del mutuo? È l’opportunità di cambiare l’accordo con la banca presa in considerazione da chi ha esigenze economiche diverse da quelle di partenza e vuole ottenere modifiche su aspetti determinanti come la durata e i tassi di interesse.
L’obiettivo è richiedere un finanziamento più vantaggioso di quello sottoscritto in passato. Quando si può chiedere la rinegoziazione del mutuo? Se vuoi passare da tasso variabile a fisso o vuoi accorciare la durata.
La rinegoziazione è una possibilità che le banche concedono per evitare di perdere il rimborso delle rate. È più facile che la ottenga chi non riesce a restituire le quote mensili perché qualcosa è mutato nel proprio asset finanziario. Vuoi rinegoziare un mutuo per estinguerlo in anticipo? È molto probabile che la tua richiesta venga rifiutata. Ma scopriamo nel dettaglio quali punti possono essere negoziati:
- Tasso di interesse: puoi passare da un tasso fisso a variabile o viceversa.
- Durata del mutuo: puoi pagare una rata più alta ed estinguere prima il contratto.
- Spread: questo parametro è un surplus che la banca applica al mutuo.
Chiedere la rinegoziazione del mutuo
Come fare la rinegoziazione del mutuo? È consigliabile anticipare a voce le tue intenzioni alla banca e solo in seguito mandare la richiesta tramite lettera raccomandata A/R o posta certificata.
Nell’istanza specifica le condizioni del contratto che vorresti modificare. La banca deciderà se accogliere o respingere la richiesta di rinegoziazione. In caso di esito positivo la rimodulazione sarà subito effettiva. Ma quali sono i documenti per una rinegoziazione del mutuo? Basta un accordo scritto.
Leggi anche: mutuo, a cosa stare attenti?
Quanto tempo ci vuole per rinegoziare
Puoi chiedere la rinegoziazione del mutuo in ogni momento. Puoi avviare la procedura anche dopo una settimana dall’avvio. E quanto costa fare la rinegoziazione del mutuo? È un’operazione gratuita senza spese notarili e non ha bisogno della presenza di un notaio a differenza della surroga.
Cos’è la surroga del mutuo?
Cosa si intende per surroga mutuo? È la possibilità di trasferire il proprio mutuo in un’altra banca. Sì, puoi spostare il tuo contratto da un istituto di credito all’altro rinegoziando anche le condizioni.
Questo strumento è stato introdotto dalla legge 40/2007, nota come Legge Bersani. Ma quando conviene la surroga del mutuo? Nel caso in cui le condizioni offerte da un’altra banca sono più vantaggiose e si desidera stipulare un mutuo nuovo per estinguere il precedente. Vuoi un controllo?
Moltiplica le rate del vecchio mutuo per la sua durata residua e le rate del nuovo per la durata del mutuo di surroga. Se il primo valore è più alto del secondo significa che la surroga mutuo conviene.
L’ipoteca iscritta sui pubblici registri immobiliari viene trasferita dalla prima banca alla seconda. Il passaggio della garanzia necessita dell’intervento di un notaio che stipula e trascrive un nuovo atto.
Quando chiedere la surroga mutuo?
Quando ricorrere a una surroga? Quali sono i motivi per avanzare la proposta? Le ragioni sono diverse ma simili alla rinegoziazione: il passaggio da un tasso fisso a uno variabile o viceversa, l’ottenimento di un tasso di interesse più favorevole rispetto al precedente mutuo, l’abbassamento di una rata.
Altri benefici che derivano dalla surroga mutuo? I costi minori per la gestione della pratica, le spese accessorie sono abbattute e non si perdono gli interessi passivi maturati sulla prima casa.
Con la rinegoziazione mutuo, l’importo del nuovo finanziamento non può essere superiore al debito residuo. Sei sempre in tempo per fare domanda ma la banca si riserva il diritto di rifiutare.
Come fare una surroga del mutuo?
Questo passaggio segna una delle principali differenze tra rinegoziazione e surroga mutuo. Come si ottiene il nuovo finanziamento? Devi fare la proposta alla banca prescelta poi questa poi farà le sue indagini e valutazioni. L’iter per la surroga è simile a quello per la richiesta mutuo prima casa.
Quindi passeranno al vaglio la tua solvibilità e l’effettivo valore dell’immobile. Qualora risulterai idoneo la banca procederà a stipulare la surroga comunicandoti l’ammontare del mutuo residuo.
Documenti e tempo per la surroga?
Cambiare mutuo, quanto tempo deve passare? Le banche cominciano ad accettare le richieste dopo almeno 12 mesi e solo nel caso in cui sia stato pagato almeno un anno di ammortamento.
Come mai? Gli istituti di credito vogliono essere certi della tua affidabilità creditizia e assicurarsi che tu abbia sempre pagato il debito alla banca precedente. Ma quanto costa la surroga del mutuo?
Per il mutuatario l’operazione non ha nessun costo. Sarà l’istituto di credito nuovo ad accollarsi le spese di istruttoria, quelle di perizia e i costi per gli atti notarili. L’unico balzello a carico del cliente è il costo della tassa ipotecaria che ammonta a 35 euro. Quali documenti per la surroga del mutuo?
- Documento d’identità.
- Codice fiscale.
- Certificato di stato di famiglia.
- Documentazione che attesta la condizione reddituale.
Differenze tra rinegoziazione e surroga
È evidente che rinegoziazione e surroga hanno in comune la possibilità di riformulare le condizioni del finanziamento ma si distinguono per diverse ragioni, non sono la stessa cosa e dobbiamo chiarirlo.
La rinegoziazione del mutuo è un processo interno che vede coinvolti il mutuatario e la sua banca di fiducia. La surroga prevede la scelta di un nuovo istituto di credito che offre costi più vantaggiosi.
Per le spese: la rinegoziazione del mutuo è gratuita mentre la surroga lo è solo in parte. Infatti, la banca si fa carico di tutti gli oneri ma il cliente deve sostenere la tassa ipotecaria di 35 euro.
Per approfondire: meglio un mutuo a tasso fisso o variabile?
Rinegoziazione e surroga: quale scegli?
In quest’articolo abbiamo analizzato le differenze tra rinegoziazione e surroga mutuo. Due strumenti finanziari che rendono più sostenibile il mutuo per comprare casa. La scelta dell’una e l’altra soluzione dipende dalle tue esigenze. Tu hai già preso una decisione? Se nutri ancora qualche dubbio contattaci. I nostri consulenti immobiliari ti accompagneranno sempre, in ogni fase dell’operazione.