Se hai deciso di procedere con l’acquisto di una casa può essere utile avere anche la rendita catastale di un immobile. L’importante è avere ben presente che si tratta di un dato parziale, amministrativo e statico. Questo elemento viene utilizzato come base di calcolo per imposte e tributi tipo IMU, TASI dove prevista, IRPEF sugli immobili non locati, imposta di registro, successioni e donazioni.
Avere quest’informazione è fondamentale per stimare in anticipo le imposte che pagherai dopo l’acquisto, calcolare imposta di registro, ipotecaria e catastale se compri da privato e verificare se i dati catastali sono coerenti. Infatti, una rendita errata può essere sinonimo di possibili problemi con relative spese da affrontare in futuro. Ecco, quindi, cosa devi sapere su quest’argomento.
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Cos’è la rendita catastale di un immobile
Con questo termine intendiamo il reddito medio ordinario che in linea teorica potrebbe essere prodotto dall’immobile se si trova in una condizione di normale utilizzo, escludendo quello che è il suo valore di mercato. Detto in altre parole, si tratta di un dato statico che non include fattori reali.
Elementi come posizione, manutenzione o andamento del mercato immobiliare non sono considerati. Ecco perché questo parametro non è sufficiente a stimare quanto vale sul serio una casa. Non bisogna usarlo per decidere se l’affare conviene ma è comunque utile a chi compra un immobile.
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Chi e come si stabilisce la rendita
Il parametro che stiamo analizzando è il valore fiscale attribuito a un immobile dall’Agenzia delle Entrate determinato in base a categoria catastale, classe, consistenza e tariffe d’estimo. I parametri per determinare questo elemento vengono delineati già nella sezione 23 – Determinazione del reddito imponibile sulla base della rendita catastale – del R.D. 13 aprile 1939, n.652. In sintesi:
La rendita catastale calcolata ai sensi dei precedenti articoli per ciascuna unità immobiliare, costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovraimposte.
Quindi, la rendita catastale dell’immobile non la decide il proprietario, né il comune, né tantomeno il notaio. Il catasto attribuisce un valore teorico all’immobile attraverso una serie di parametri standardizzati. I principali sono la categoria catastale (A/2, A/3, C/1, ecc.), la classe che indica il livello di qualità e finiture rispetto alla media della zona, i vani, l’area in cui si trova il bene immobile.
Come viene calcolata la rendita?
La rendita catastale viene calcolata con un meccanismo rigido e standardizzato. Ecco la formula da ricordare: consistenza × tariffa d’estimo. Cosa sono questi parametri? Per consistenza intendiamo, nel caso delle abitazioni, i vani dell’immobile; nel caso degli uffici parliamo di metri quadri. Le tariffe d’estimo definiscono il valore arbitrario individuato dal Catasto per ogni categoria e zona.
Quindi, ecco un esempio di calcolo con formula: abitazione di 5 vani con tariffa d’estimo pari a 120 € per ogni stanza. La rendita catastale annua è pari a 5 × 120 = 600 € sui quali vengono calcolate le imposte come l’IMU. Ricorda che ai fini del calcolo del reddito catastale dell’immobile non incidono il prezzo di vendita, il canone di affitto, il mercato immobiliare: sono parametri irrilevanti.
Voglio conoscere la rendita catastale
Per scoprire qual è la tua quota catastale – o qual è il valore della casa che stai comprando – puoi utilizzare metodi differenti. In primo luogo, c’è il servizio online dell’Agenza delle Entrate che ti consente di ottenere queste informazioni in autonomia. Per avere maggiori informazioni c’è la possibilità di chiedere una visura catastale sia online che presso gli uffici dell’agenzia ma serviranno dei documenti: dati dell’immobile, categoria catastale e classe, proprietari, superficie e consistenza.
Queste indicazioni relative alla quota catastale si possono ottenere chiedendo la consulenza di un notaio, un geometra o un ingegnere. Che ti possono aiutare a verificare se il parametro è corretto.
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Quando modificare la quota catastale?
La rendita catastale non può essere cambiata a meno che non ci siano delle esigenze ben documentate. Questo parametro va cambiato solo in alcuni casi specifici, e non cambia automaticamente con il tempo o con il mercato. Proprio perché, come abbiamo detto più volte, è del tutto indipendente da questi fattori. Per effettuare una variazione deve esserci un cambiamento reale.
Deve modificarsi la consistenza o la destinazione dell’immobile. Se l’immobile non è mai stato censito, va accatastato e gli viene attribuita una rendita per la prima volta; se intervieni su muri, vani, piani o superfici in modo consistente, la rendita deve essere aggiornata in tempi rapidi.
Idem quando l’immobile passa da un uso a un altro o se noti che la rendita attribuita non corrisponde alla consistenza reale. Per effettuare le variazioni serve una Dichiarazione di Variazione Catastale all’Agenzia delle Entrate: si può fare online in autonomia o tramite un tecnico abilitato, tipo un geometra. Quest’ultima opzione è sicuramente quella preferita da chi vuole evitare errori.
