Ci sono alcuni temi tecnici che, nonostante appartengano agli addetti ai lavori, devono essere noti al cliente che vuole vendere o acquistare casa. Uno di questi porta il nome di plusvalenza immobiliare.
Vale a dire, il guadagno relativo dalla vendita di un immobile a un prezzo superiore rispetto a quello che hai sostenuto per acquistare. Può sembrare un concetto vicino solo alle pratiche professionali di chi vende e compra casa per lavoro. In realtà anche il singolo utente può ottenere un beneficio economico se acquista una casa, la rinnova e la migliora per poi venderla se ha trovato qualcosa di più conveniente.
O consono alle proprie esigenze. Ecco cosa devi sapere su questo argomento che può sembrare lontano dalle dinamiche quotidiane. Ma che può diventare un aspetto decisivo del percorso di compravendita. Prima di continuare però è giusto chiarire che questo articolo ha uno scopo illustrativo: le dinamiche del singolo caso possono essere diverse e devono essere valutate a parte da un professionista specializzato.
Cos’è la plusvalenza immobiliare
La plusvalenza immobiliare è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto di una proprietà immobiliare. In pratica, è ciò che guadagni nel momento in cui vendi casa a un prezzo superiore. Almeno rispetto a quello di acquisto. In questo modo è possibile mettere a frutto gli investimenti nel mercato immobiliare e ottenere degli utili da un lavoro di cessione degli immobili.
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Perché si genera questo surplus?
In alcuni casi, la plusvalenza immobiliare è determinata da tendenze economiche e flussi di mercato. Ad esempio, un quartiere può incontrare un rinnovamento, una fase di attenzione da parte di investimenti specifici. Oppure si crea un polo d’interesse, un’attrazione turistica sul lungo periodo, una nuova università. In questi casi l’abitazione aumenta di valore. Lo stesso avviene se, ad esempio, effettui degli interventi di ristrutturazione importanti in modo da aumentare il valore oggettivo dell’immobile.
Questi sono i casi relativi a un possibile guadagno dalla vendita di un immobile che riguarda il singolo utente. Poi ci sono i surplus immobiliari che derivano dal lavoro di chi acquista le case per poi rivenderle in modo sistematico, come professione. In queste circostanze, però, si innescano meccanismi particolari che comprendono conoscenza dettagliata del mercato, contatti specifici, tecniche di vendita.
Come calcolare la plusvalenza
La formula per calcolare la plusvalenza immobiliare è abbastanza semplice nella sua essenza matematica. La formula si riduce a una semplice sottrazione: importo pagato meno quello ricavato.
Un esempio: hai acquistato casa per 250.000 Euro. Dopo un anno hai deciso di cambiare lavoro e città, quindi quell’abitazione non ti serve più. Contatti un’agenzia immobiliare e, con le competenze dei professionisti in questo campo, la rivendi a 280.000 grazie al fatto che c’è stato un aumento delle richieste in quel quartiere. Così hai incassato una plusvalenza immobiliare di 30.000 Euro.
Tasse che devi pagare sulla vendita
Prima di iniziare a calcolare la plusvalenza immobiliare devi sapere che questi importi vengono tassati solo in determinate circostanze e che le imposte da pagare dipendono dal tipo di operazione che concludi. In linea di massima, possiamo dire che le imposte sono presenti nel momento in cui lo Stato si rende conto che hai un intento speculativo rispetto alla compravendita degli immobili e delle case.
Il che non è un problema, anzi: è un lavoro come un altro. Solo che in questo caso si innesca un meccanismo di tassazione particolare. Quindi, quali sono le regole? In primo luogo, secondo il dispositivo dell’art. 67 TUIR, bisogna pagare un’imposta sostitutiva al 26% se l’immobile:
- Viene venduto prima dei 5 anni.
- Non dipende da una successione.
- Non è stata sua residenza.
Ovviamente, in quest’ultimo punto, parliamo del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita. Se acquisti e vendi casa subito – in meno di 5 anni – e non ci vivi sempre, lo Stato applica un’imposta sul surplus immobiliare. Questo però non vale se la casa è stata ereditata perché magari non ti serve, hai già la tua abitazione e quindi vuoi liberartene al più presto perché rappresenta solo un onere.
La tassazione sostitutiva, come suggerisce l’Agenzia delle Entrate, è inapplicabile nel momento in cui le plusvalenze sono redditi di capitali conseguiti come dipendente o con esercizio di arti o professioni, imprese commerciali, società in nome collettivo o in accomandita semplice.
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Detrazioni e riflessioni sulla plusvalenza
Prima di arrivare a una conclusione legata alla semplice sottrazione tra ricavi e costi della casa, bisogna considerare che la plusvalenza immobiliare deve tener conto di una serie di elementi strategici. In primo luogo, le tasse si applicano solo sugli utili. Quindi, bisogna togliere dal computo finale le tasse che hai pagato per comprare l’immobile, le fatture relative alle spese di ristrutturazione e quelle del notaio. Tolte le spese deducibili, le tasse da versare devono essere valutate in base alle indicazioni del paragrafo precedente.