Vuoi acquistare una proprietà abitativa? Questa può essere un’ottima idea anche perché così non devi più preoccuparti di questo tipico problema di chi è in una casa in affitto: la manutenzione. Chi se ne deve occupare? È compito di chi vive nelle quattro mura o del legittimo proprietario? In questi casi il rischio è quello di trovarsi in un continuo rimando di responsabilità tra affittuario e locatore.
In realtà ci sono diversi aspetti da considerare. Non è facile dare una definizione chiara degli obblighi senza il supporto della legge ma è anche vero che esistono dei parametri per capire chi deve occuparsi di determinati problemi in casa. Acquistare una dimora ti permette di sorvolare su questi punti.
Avrai massimo controllo di ogni elemento relativo alla manutenzione. Nel frattempo, ora che sei ancora in affitto conviene conoscere quali sono i tuoi doveri e i diritti rispetto alla manutenzione dell’immobile.
La ristrutturazione di una casa in affitto
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Iniziamo dai dubbi principali: se bisogna ristrutturare casa, l’onere riguarda il proprietario. Se devi fare degli interventi importanti in termini di restauro e sistemazione della casa è il locatore a dover investire i propri beni economici per pagare la ditta di ristrutturazione. Questo è definito anche dallo Stato.
L’art. 9 della legge 392 del 1978, specifica sulle locazioni, indica a chiare lettere quelli che sono gli oneri che spettano al conduttore. Ovvero la persona che occupa la casa in affitto. Stiamo parlando di manutenzione ordinaria, pulizia, efficienza della dimora. In sintesi, chi vive nell’appartamento o nella casa deve pagare le spese relative al suo mantenimento. E non quelle per la ristrutturazione.
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Le spese che deve sostenere un inquilino
Quindi, se il conduttore non deve sostenere i costi relativi a ristrutturazioni importanti (come ad esempio il rifacimento del bagno e della cucina o il cambio del pavimento o ancora l’ottimizzazione energetica) quali sono le spese che spettano a chi vive ogni giorno nella dimora?
Tutte quelle relative all’ordinaria amministrazione come il servizio di pulizia, il funzionamento dell’ascensore, le bollette di acqua, luce e gas, lo spurgo dei pozzi neri e altri servizi comuni. Ma non è solo questo, la Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su altri obblighi a carico di chi è in affitto.
Deterioramento in una casa in affitto
Per chiarire con evidenza le regole da seguire rispetto alla manutenzione della casa in affitto bisogna leggere ciò che impone l’art. 1576 del Codice Civile rispetto al mantenimento della cosa in buono stato:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Quindi, la regola è che il proprietario di casa si occupa delle spese importanti per i lavori straordinari. Mentre l’inquilino si prende cura delle attività minori e di ordinaria amministrazione. Il problema è che questa definizione può essere troppo ampia per trovare risposte con la giusta chiarezza.
Per fortuna c’è la sentenza della Cassazione Civile n. 15317 del 06/06/2019 che mette ordine in queste circostanze. E ci suggerisce che le spese per il deterioramento ordinario devono essere sostenute dall’inquilino. Ad esempio, se si fulmina una lampadina è compito del conduttore risolvere.
I danni per guasti legati all’età della struttura (ad esempio la caldaia vecchia che si rompe) sono da attribuire al proprietario della dimora. A meno che il problema non dipende dalla cattiva condotta dell’inquilino che occupa la casa. E non ha tenuto la giusta cura delle cose o della struttura.
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Lavori di miglioramento della struttura
Altro aspetto che può mettere in difficoltà gli affittuari: come ci si comporta con i lavori di ottimizzazione? Ad esempio, se c’è una perdita dovuta alla normale usura dell’impianto devi avvisare il proprietario che deve intervenire prontamente. Ma se gli interventi sono di miglioramento saranno a carico di chi ha affittato la casa. I lavori devono essere sempre concordati con il locatore.
E il conduttore deve assicurarsi che i lavori vengano eseguiti senza cambiare destinazione d’uso dell’immobile, rispettando la diligenza necessaria per ottenere un risultato adeguato agli standard.
Chi affitta un immobile ed esegue manutenzione della casa in affitto con lavori di miglioramento di sua iniziativa non può pretendere risarcimento o rimborso, a meno che non ci sia un accordo in tal senso.
I lavori che aggiungono parti alla struttura prevedono due opzioni: se queste sezioni sono separabili senza danni alla casa, il conduttore può portarle con sé nel momento in cui lascia al termine del contratto.
Diversamente, se ci sono danni alla struttura il proprietario dell’immobile ne acquisisce la proprietà. Sempre senza obbligo di rimborso a meno che non ci sia un accordo sottoscritto dalle parti.