Tutti si affannano per comprare o vendere una casa ma in alcune circostanze possiamo anche avere la fortuna o la necessità di dover gestire una donazione della proprietà. Proprio così: non è difficile immaginare di dover regalare una casa a un parente prossimo, come ad esempio un figlio o una figlia.
Ma può avvenire anche il contrario: la prole decide di acquistare un immobile abitativo e regalarlo ai genitori anziani. Per poi averla in un futuro lontano come eredità. Ma come si gestisce questa opzione?
Possiamo regalare e donare una casa come se fosse un bene da passare di padre in figlio? Non è proprio così, ci sono delle regole da seguire in questi casi per evitare problemi dal punto di vista fiscale.
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Cos’è una donazione di un’immobile?
Con questo termine intendiamo un vero e proprio contratto tra donante e donatario. Ovvero, chi regala la casa e chi la riceve. Per stipulare questo accordo dobbiamo avere due presupposti osservabili: lo spirito di libertà con il quale c’è l’evento donativo, e l’arricchimento del soggetto che riceve la casa.
In sintesi, per parlare di donazione della casa c’è bisogno della volontà di farlo in modo autonomo e senza ricevere nulla in cambio. Ma registrando un arricchimento del patrimonio del soggetto che riceve il bene mobile o immobile. Per approfondire l’argomento puoi leggere l’art. 769 del Codice Civile.
La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Rispetto alla figura del notaio per la donazione della casa, vedremo che rappresenta un elemento cruciale per fare in modo che tutti i punti vengano osservati e rispettati. Difficile, se non impossibile, procedere senza anche se ci sono delle opzioni che ti permettono di superare in parte questa figura.
Da leggere: come vendere casa ricevuta in donazione
Quanti tipi di donazioni abbiamo?
In primo luogo abbiamo la donazione diretta, l’atto formale fatto dal notaio con due testimoni dove chi dona trasferisce la proprietà senza ricevere nulla in cambio. Una soluzione comune tra genitori e figli: doni la proprietà ma ti tieni l’usufrutto. Quindi continui a vivere nell’immobile o a riscuotere l’affitto, la proprietà passa alla prole. Alla tua morte, l’usufrutto si estingue e la proprietà diventa piena.
La donazione modale implica un vincolo: regali la casa ma il beneficiario deve rispettare certe condizioni, tipo fare dei lavori o prestare assistenza. Ma se vuoi risparmiare sulle imposte c’è una soluzione: la donazione indiretta all’acquisto. Ma qui entriamo nella donazione senza notaio.
Quanto costa donare una casa?
Oltre a pagare le spese del notaio, si devono versare anche delle tasse che – come ricorda il sito dell’Agenzia delle Entrate – seguono aliquote diverse ed eventuali franchigie.
Sono esclusi da questi obblighi i versamenti donativi a favore di Stato, Regioni, Province e Comuni, Enti pubblici, fondazioni o associazioni con scopo di assistenza, studio, ricerca scientifica, altre finalità di pubblica utilità, onlus e fondazioni bancarie. Se, invece, vuoi donare a un parente lo puoi fare rispettando le franchigie che variano in base al rapporto di parentela tra beneficiario e donante:
- 4% per il coniuge e i parenti in linea retta calcolato sul valore eccedente 1 milione di euro.
- 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro.
- 6% da calcolare sul valore totale (senza franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado.
- 8% da calcolare sul valore totale (sempre senza alcuna franchigia) per le altre persone.
Quindi puoi donare casa a figli, moglie madre o padre senza problemi. Anche ai tuoi figli minorenni, perfino a chi non è ancora nato. Come anticipato, la franchigia è una soglia di valore sotto la quale non paghi nulla di imposta sulla donazione. Superata, devi versare solo sulla parte eccedente alla soglia di riferimento. Ad esempio, se dono a mio figlio una casa dal valore di 1.200.000 euro, pago il 4% di 200.000.
Se la casa viene donata a una persona portatrice di handicap grave, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro. A tutto ciò si aggiungono altre due imposte:
- Ipotecaria, 2% del valore dell’immobile.
- Catastale, 1% del valore dell’immobile.
Come fare la donazione di una casa?
Per procedere in modo legale alla donazione della casa è necessario attivare una procedura ben precisa: quella dell’atto pubblico definito da un notaio e con la presenza di due testimoni. Diversamente, ovvero con una scrittura privata, la donazione non sarà valida e non puoi regalare la casa.
Che documenti servono per fare un atto di donazione? La lista non è trascurabile: oltre ai documenti di riconoscimento personale di chi dona e chi riceve, servono l’atto di provenienza dell’immobile con la copia del documento notarile di acquisto e nota di trascrizione, la visura catastale e quella ipotecaria.
Solo così è possibile verificare se ci sono ipoteche o pignoramenti. Inoltre, devi consegnare la planimetria catastale per verificare la conformità oltre a tutte le pratiche urbanistiche che hai: licenze, concessioni, autorizzazioni, DIA, SCIA, permessi di costruire e certificazioni degli impianti.
Ricorda che è possibile anche donare casa con il mutuo, che segue il nuovo proprietario, a patto che chi riceve il bene sia consapevole dell’onere da sostenere. Chi dona può anche decidere di pagare o addirittura estinguere il mutuo con delle risorse proprie.
Da leggere: come vendere casa con diritto di abitazione
Posso donare una casa senza notaio?
Vuoi evitare di pagare le spese di questo professionista? Se scegli la donazione diretta questo passaggio non è possibile: la figura notarile è indispensabile per completare l’operazione. Ma ci sono delle soluzioni che possono esserti d’aiuto. Ad esempio, con la donazione indiretta c’è un percorso simile alla donazione del denaro per pagare l’immobile. Ad esempio, un padre che vuole pagare la casa al figlio può comprarla e poi intestarla alla prole. Oppure può pagare le spese del mutuo.
Chiaramente bisogna pagare il notaio per il trasferimento di proprietà, ma non si deve fare un atto pubblico e ciò consente di risparmiare le spese notarili. Anche l’usucapione, ovvero il possesso del bene per oltre 20 anni, dà diritto all’acquisizione dell’immobile senza passare dal notaio.
