Capire cos’è il diritto di prelazione è fondamentale per affrontare il mercato immobiliare con la massima serietà. Noi che aiutiamo, da anni, le persone a comprare e vendere casa ad Alassio lo sappiamo bene. Per questo abbiamo deciso di dedicare questa piccola guida a un tema chiave.
Molti clienti, infatti, non conosco bene i dettagli del diritto di prelazione legale o volontaria. Ed è normale che sia così perché questo passaggio nasconde dei dettagli complessi. Cerchiamo di semplificare i punti che ogni potenziale acquirente o venditore di immobile dovrebbe conoscere.
Cos’è il diritto di prelazione: definizione
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La necessità, imposta dalla legge italiana, di preferire un soggetto (vale a dire il prelazionario) rispetto ad altri nell’istituzione di un atto negoziale.
Nel mercato immobiliare questo significa preferire una persona rispetto ad altre, a parità di altre condizioni. Ciò non impone l’obbligo di contrarre per forza il contratto con la persona che ha diritto di prelazione, ma un obbligo di comunicare al prelazionario la volontà di procedere verso un negozio giuridico. Se ciò non accade?
Chi ha diritto di prelazione può muoversi in base alla legge che lo tutela (27 luglio 1978, n. 392). I soggetti chiamati in causa? Chi deve seguire la norma e rispettare il diritto di prelazione si chiama concedente o prelazionante, il beneficiario del diritto invece è il prelazionario.
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Esempio pratico nel mondo immobiliare
Ci sono tante sfumature del diritto di prelazione, una delle più note riguarda gli immobili. Quindi, per esempio, se ho un appartamento occupato da un inquilino e decido di venderlo, chi lo occupa deve essere preferito. Questo vale anche per la locazione come ricorda la legge 392:
Il locatore che intende locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell’articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
Da ricordare che il diritto di prelazione può essere esercitato solo quando il concedente diventa tale, ovvero nel momento in cui decide di vendere la casa o deve rinnovare il contratto.
Come si procede? Il concedente dichiara al prelazionario le sue volontà con una comunicazione ufficiale, la denuntiatio, che veicola una proposta contrattuale con tutte le sfumature utili a concludere il contratto. Poi deve essere definito uno spatium deliberandi, ossia tempo necessario di 60 giorni entro il quale il prelazionario deve decidere se esercitare il diritto di prelazione.
Posso rinunciare al diritto di prelazione?
Allora, Cos’è il diritto di prelazione? Non di certo un obbligo ma un diritto quindi è perfettamente possibile da chi gode di questo privilegio rinunciare a tutto ciò che comporta. Ovviamente questa condizione deve essere fatta pronta comunicazione al proprietario dell’immobile.
Differenza: prelazione legale o volontaria
Esistono due grandi famiglie che fanno capo al diritto di prelazione, quella legale e la volontaria. Nel primo caso ci riferiamo a una condizione definita a norma di legge mentre la seconda si riferisce a un accordo tra le parti che viene definito nel contratto principale o dedicato.
Importante conoscere i contorni della prelazione legale, la quale conferisce al prelazionario – che ha diritto di prelazione – la possibilità di sostituirsi al terzo che è stato favorito ingiustamente.
Se non rispetto il diritto di prelazione?
Nel caso in cui si tratti di una prelazione legale, come nel caso di una casa o un negozio, c’è un passaggio della legge 27 luglio 1978, n. 392, che chiarisce ogni dubbio sul mancato rispetto:
L’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Questo significa che è molto importante comunicare entro i termini previsti, la propria intenzione a chi ne ha diritto nei termini della prelazione. In questo modo rispetti la legge ed eviti problemi.
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Vuoi evitare problemi con la prelazione?
A volte basta una disattenzione per avere dei grattacapi legali difficili da risolvere. Ecco perché esiste la soluzione: affida questo passaggio a chi lavora ogni giorno con la compravendita degli immobili. Affidando la vendita della tua dimora a un’agenzia professionale che sarà in grado di gestire tutti i passaggi in modo da rispettare i termini previsti dalla legge.