Può capitare anche questo nella propria esperienza personale: dover contattare un’agenzia immobiliare per vendere una casa donata. In alcuni casi, questa opzione diventa fondamentale perché il beneficio ottenuto non porta alcun vantaggio nel lungo periodo. Capita quando hai già una casa nella quale abitare, non hai parenti prossimi che hanno bisogno di un immobile quindi non puoi darlo in usufrutto.
La dimora ottenuta attraverso una donazione diventa solo un peso, un immobile sul quale devi pagare un bel po’ di tasse. E se non hai intenzione di farlo fruttare affittandolo o mettendolo sul mercato delle strutture ricettive, hai solo una possibilità: vendere la tua casa donata. Come si procede?
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Cos’è e come funziona la donazione?
Prima di comprendere come vendere una casa donata bisogna approfondire questa opzione. In Italia, la donazione di un immobile è un passaggio pienamente legale ed è gestito da diversi articoli del Codice Civile. Si può donare qualsiasi bene, anche una casa, purché sia di proprietà del donante.
Dato che stiamo parlando di un bene reale, concreto, siamo di fronte a una donazione traslativa: chi riceve una casa in regalo, e non in usufrutto, può disporre del bene come preferisce. Spesso, questa soluzione è molto diffusa nell’ambito familiare quando un genitore dona un immobile ai propri figli.
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Come si vende una casa donata?
In realtà, la vendita di una casa donata non ha particolari caratteristiche perché si tratta di un normale contratto tra due parti: chi detiene i diritti di proprietà e chi invece vuole acquistare l’immobile collegato. Il rogito firmato dal notaio conclude il percorso: l’importante è allegare l’atto di donazione.
Ciò che può fare la differenza è la rinuncia di eventuali eredi. Perché il vero problema da risolvere nel momento in cui si decide di vendere una casa donata è la gestione delle richieste da parte di eventuali eredi che sollevano diritti di proprietà in determinate circostanze. Quali sono i casi da considerare?
Quali problemi possono insorgere?
Noi sappiamo che la donazione viene definita dall’articolo 769 del Codice Civile. Il quale suggerisce che ci troviamo di fronte a un “contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione”.
Una donazione di una casa, ad esempio, da padre in figlio si conclude spesso con la vendita dell’immobile. Ma alla morte del genitore, gli eredi potrebbero rivendicare una parte di eredità che comprende la casa. Anche se esclusi dal testamento, gli eredi “legittimari” possono esigere una quota specifica che spetta al coniuge, ai figli, agli ascendenti, ai discendenti dei figli.
Quindi si potrebbe creare una situazione paradossale: chi ha ricevuto in dono la casa in alcuni casi non è il proprietario, neanche in parte, e la vendita della casa sarebbe possibile solo in teoria. Nella pratica diventa impossibile perché si opporrebbero tutti gli eredi che hanno diritto a una quota legittima. E nessuno vorrebbe acquistare una casa viziata da queste condizioni. Ma le stesse banche si guarderebbero bene dall’accettare una richiesta di mutuo per comprare una simile proprietà.
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Come tutelarsi in queste circostanze?
Il consiglio che possiamo darti: chiedere una consulenza a un legale specializzato, le sfumature della vendita di una casa donata possono essere imprevedibili. In linea di massima, possiamo dire che per evitare problemi possiamo ricordare che se il donante è ancora in vita ci sono alcune opzioni.
La prima: risoluzione per mutuo consenso della donazione. In pratica, la casa torna al donante e sarà lui a vendere l’immobile. In alternativa, si sottoscrive un’assicurazione per mettere al sicuro istituti finanziari e acquirenti di eventuali rivendicazioni. Dopo quanti anni si può vendere un immobile ricevuto con atto di donazione? Devono passare 20 anni dalla trascrizione dell’atto o 10 dalla morte del donante.
Questo è il limite massimo che permette agli eredi di chiedere la propria parte. Ricorda, inoltre, che la natura della provenienza della dimora (ovvero la donazione) deve essere nota fin dai primi momenti dell’attività: se questa condizione viene celata la compravendita è nulla ed è possibile chiedere i danni. In sintesi: questa situazione è complessa, non si può seguire in autonomia. Ecco perché è fondamentale affidarsi a un’agenzia immobiliare seria per vendere una casa donata.
