Una delle esigenze tipiche dei clienti che vogliono liberarsi di un immobile in tempi rapidi, prima che perda valore sul mercato: vendere una casa con ipoteca. Vale a dire, un onere giuridico che grava su un bene immobile (come un terreno o un edificio) per garantire il pagamento di un debito.
Se sulla tua casa pende un’ipoteca vuol dire che l’immobile funge da garanzia nel caso in cui il debitore non possa restituire la somma ottenuta in prestito. Accade anche quando ti rivolgi alla banca per ottenere un mutuo: se non paghi le rate, la banca può recuperare il dovuto vendendo la casa all’asta.
A questo punto la domanda è chiara: posso vendere una casa con ipoteca e liberarmi di questo peso? La risposta è semplice: sì, puoi procedere senza impedimenti. Puoi sia vendere che comprare casa con ipoteca. Ma dipende dal tipo di condizione in cui ti trovi e dai passi che segui nel contratto.
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Cos’è il diritto di seguito?
Noi sappiamo che un’ipoteca segue il bene immobile anche se viene venduto. Questo principio viene definito, in gergo tecnico, come diritto di seguito o Ius sequelae: l’ipoteca è parte dei diritti reali di garanzia che seguono il bene, indipendentemente da chi ne diventi proprietario. Cosa significa?
Se un bene immobile coperto da ipoteca viene venduto si trasferisce anche l’ipoteca. Facciamo un esempio concreto? Se su una casa pende un’ipoteca, e l’edificio viene venduto a una terza persona, l’ipoteca rimane valida e il creditore può rivalersi su quel bene, anche se ha un nuovo proprietario.
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Vendere casa con ipoteca
Andiamo al sodo: posso vendere una casa ipotecata? La risposta è affermativa, sì la puoi vendere. E chi è interessato la può acquistare tranquillamente. Ci sono solo alcuni punti da rispettare. Il primo: il venditore deve comunicare la presenza dell’ipoteca, pena la risoluzione del contratto.
Poi, se su un immobile grava l’ipoteca e si procede con la vendita si applica il diritto di sequela (o di seguito): il creditore può far valere il diritto alla vendita del bene ipotecato anche se viene venduto.
Ricordiamo che la vendita della casa gravata dall’ipoteca prevede delle soluzioni differenti che dipendono dalla condizione di partenza. Ad esempio, un’ipoteca giudiziale o di Equitalia prevede, in primo luogo, l’estinzione del debito prima della stipula del contratto preliminare dell’immobile. L’operazione deve essere preventivata in anticipo perché il percorso non è immediato.
Nel caso di ipoteca volontaria, invece, chi vende può utilizzare la somma incassata per saldare i debiti e chiudere l’ipoteca oppure consegnare la casa con il debito e l’ipoteca che, per diritto di sequela, passa al nuovo proprietario. Ovviamente, si presume che in questi casi il costo della casa si presenti con un prezzo inferiore rispetto ai valori di mercato dato che devi accollarti anche un onere importante.
Cosa fare per evitare problemi
Prima di acquistare una casa con ipoteca, oltre alle varie e già note verifiche del caso, bisogna chiedere una visura ipotecaria. In modo da verificare se ci sono ipoteche o altre condizioni problematiche.
Per fortuna, tutti possono consultare i registri pubblici e scoprire se su un immobile gravano ipoteche o altri diritti reali. Questo sistema protegge sia i creditori che i potenziali acquirenti, rendendo trasparente la situazione giuridica degli immobili ed evitando contratti di vendita non validi.
Quando decade un’ipoteca?
L’ipoteca ha una durata di 20 anni e può essere rinnovata dal creditore prima della scadenza. Ma il vincolo può decadere anche prima di questa data se il debito viene estinto nella sua interezza.
Per sintetizzare, possiamo dire che l’ipoteca viene cancellata in diverse occasioni. La prima: viene pagato il debito e il creditore rilascia il consenso a eliminare questo vincolo. Se l’ipoteca è legata a un atto del giudice, ad esempio un pignoramento, sarà quest’ultimo a cancellare il provvedimento.
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Vantaggi e svantaggi dell’operazione
Chi decide di vendere casa con un’ipoteca può ottenere come vantaggio la possibilità di estinguere il debito con il frutto del contratto e risolvere una posizione problematica per le proprie finanze. C’è da aggiungere che quest’operazione rischia di svendere il valore dell’immobile in esame.
Chi compra si trova con vantaggi inversi. L’immobile sarà acquistato a un prezzo vantaggioso ma, al tempo stesso, si dovrà gestire l’ipoteca sulla proprietà che è una spada di Damocle sulla testa.
In molte circostanze, invece di comprare o vendere una casa con ipoteca si punta a risolvere il debito prima di entrare in trattativa. Comunque, noi possiamo aiutarti a gestire questi passaggi.
