Come vendere casa cointestata?

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Condividi con un’altra persona la proprietà di un immobile ma hai bisogno di liquidità. Inoltre, non vuoi più avvertire il peso di preoccupazioni e spese extra. Ed ecco la domanda: come vendere casa cointestata e cosa succede se uno dei comproprietari non vuole vendere l’immobile?

Di solito, questa situazione accade in fase di separazione o eredità e vede contrapposti due coniugi oppure fratelli e sorelle. Prima di approfondire devi sapere che basta il parere sfavorevole di uno dei cointestatari per mettere a rischio l’operazione. Ma non temere, dove c’è l’ostacolo c’è anche la soluzione, o meglio, le soluzioni. Come vendere casa cointestata? Scopriamolo.

Vendere se c’è consenso di tutti

Come vendere casa cointestata se tutti i comproprietari sono d’accordo?

Questo caso è caratterizzato dal consenso pacifico delle parti e si svolge come una normale compravendita. Perciò bisogna presentarsi davanti al notaio per firmare gli atti di compravendita. In tale situazione il consenso è preventivo e non può essere presunto: ognuno deve essere a conoscenza della compravendita ed effettuare la sottoscrizione.

Ma nell’ambito della vendita di una casa cointestata se il rogito viene firmato da un solo proprietario ha effetto? La risposta è no. Il discorso è simile per il preliminare, il cosiddetto compromesso. Questo vincola il firmatario che, nel caso in cui non riesce ad ottenere il placet dagli altri contitolari prima del rogito, deve risarcire i danni al potenziale compratore deluso.

Infatti, le aspettative dell’acquirente sono state disattese perché non potrà appropriarsi del bene attraverso l’esecuzione forzata. Come stabilire il valore delle quote di proprietà che fanno riferimento a ciascun proprietario? Interviene un perito che effettuerà una stima in base al valore di mercato. Questo, poi, sarà applicato alla quota del comproprietario che intende vendere.

Prima di continuare a capire come vendere un immobile cointestato è meglio ricordare che significa casa cointestata: è un bene in comunione tra più proprietari con quote in percentuali.

Il valore in percentuale può essere lo stesso tra moglie e marito in cui la proprietà viene divisa in parti uguali. Invece, questo parametro cambia in caso di eredità e ci siano diversi gradi di parentela. Andiamo al sodo. Vendere casa cointestata, come funziona? Analizziamo il prossimo scenario.

Leggi anche: vendere casa prima dei 5 anni, cosa fare?

Comproprietario non vuole vendere

Come liberarsi di una casa in comproprietà se uno dei comproprietari non vuole vendere? Ci sono tre strade: iniziamo dalla vendita della casa cointestata con liquidazione quota.

Vendita casa cointestata con liquidazione della quota

Ecco come vendere casa cointestata se uno dei proprietari non è d’accordo: la persona interessata cederà la sua quota ai titolari che non vogliono rinunciare all’abitazione. Di conseguenza, questi devono pagare al proprietario uscente il valore della quota in denaro.

Superato questo passaggio, bisogna andare dal notaio per trascrivere il passaggio di proprietà dopo il rogito. Come vendere quota di una comproprietà? La vendita dell’appartamento cointestato con liquidazione quota può avvenire tramite donazione o come vendita.

In questo caso, le tasse sono superiori. Meglio trovare un accordo tra le parti ed evitare un contenzioso in tribunale. Il motivo? C’è un dispendio di tempo e soldi. Inoltre, ipotesi peggiore, si può verificare la vendita forzata della casa cointestata con un chiaro pregiudizio per tutti.

Come liberarsi di una casa cointestata: vendita della quota a un terzo

Vendere casa cointestata, come uscirne? C’è un altro modo: vendere la quota a un terzo. Scegliendo questa opzione cedi una percentuale dell’immobile non ancora diviso. L’acquirente, quindi, diventerà proprietario di una parte della casa che potrà utilizzare ma insieme agli altri cointestatari nel reciproco rispetto dei diritti. Prima, però, occorrerà valutare il valore della quota.

Poi, la procedura è quella della compravendita classica. La vendita della quota a un terzo, di solito, non è l’opzione preferita. Come puoi immaginare, c’è sempre una certa ritrosia a pagare per una proprietà che non è stata ancora divisa, i litigi tra contitolari sono dietro l’angolo.

La divisione giudiziale del bene immobile in comunione

Comproprietà di un immobile: il disaccordo sulla vendita è diventato un problema irrisolvibile, soprattutto se i legami familiari sono davvero stretti come nel caso di più fratelli o sorelle. Come costringere un comproprietario a vendere? Devi recarti dal giudice e chiedere la divisione giudiziale del bene immobile in comunione.

Devi sapere che ogni cointestatario (tutti insieme o come singolo) può utilizzare questa possibilità, anche se possiede solo una quota di minoranza. Come si comporterà il tribunale di fronte a questo scenario? Proverà a dividere il bene in natura, cosa significa?

L’articolo 1114 del Codice Civile spiega che: “La divisione ha luogo in natura se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti”.

Ad esempio, nel caso di villette che possono trasformarsi in diversi appartamenti. Anche in questa situazione è indispensabile il consenso di tutti i contitolari. La divisione in natura dell’immobile non si può fare? Allora sarà il giudice a decidere con una sentenza dedicata al caso.

Disporrà la vendita della casa cointestata – tramite la procedura dell’asta giudiziaria – e la divisione del ricavato tra i comproprietari in proporzione alle quote. Indovino la tua domanda: “In questa fase posso comprare la quota in vendita?”. Certo, ma conviene? Ti dico che l’aggiudicazione dell’abitazione avviene a un prezzo più basso rispetto a quello di mercato.

La soluzione ideale per gli altri contitolari sarebbe quella di acquistare la quota dell’intestatario uscente e capire come vendere casa cointestata in privato senza tribunale e seguendo le proprie condizioni. Abbiamo fatto il punto su come uscire da una comproprietà tra fratelli, l’esempio più comune, ora vediamo come muoversi per vendere casa cointestata con mutuo.

Come vendere casa cointestata con mutuo

Come si fa a vendere casa cointestata con mutuo? Per liberarsi dell’immobile in comproprietà ci deve essere l’accordo tra le parti. Ma se il mutuo è stato già finanziato dalla banca?

Le rate vanno comunque pagate all’istituto di credito da entrambi i contitolari. Anzi, le somme potrebbero essere saldate con il ricavo che deriva dalla vendita della casa cointestata. Nel caso si verifichi plusvalore la differenza va divisa in parti uguali tra i venditori dell’immobile.

Ulteriore alternativa: modificare gli intestatari del mutuo. Detto in altre parole, saranno i futuri acquirenti a farsi carico del finanziamento. In questo modo non devi più pagare le rate. Attenzione, non è così facile come sembra: le banche sono poco propense a fare cambiamenti in tal senso.

Per approfondire: documenti necessari per vendere casa ereditata

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In questo articolo ti ho spiegato come vendere casa cointestata. Non è una procedura semplice, questo è chiaro ma non è una missione impossibile. L’obiettivo è riuscire a trovare un accordo tra i familiari – che siano marito e moglie o fratelli e sorelle in qualità di eredi. Tu sai già come vendere casa in comproprietà? Hai bisogno di un consulente immobiliare che ti aiuti a chiare ogni dubbio?