Hai trovato la casa adatta alle tue esigenze ma c’è un percorso da seguire prima di poter arredare la dimora. Devi terminare la compravendita e firmare una serie di carte fondamentali per essere realmente proprietario/a dell’immobile. In questo percorso si inserisce la caparra confirmatoria.
Vale a dire, una somma di denaro che l’acquirente versa all’altra parte al momento della firma di un contratto, come un preliminare di compravendita della tua nuova casa. La caparra confirmatoria è un vero e proprio anticipo con valore legale. Non è solo un acconto, ha una funzione di garanzia.
Forse hai già capito che non puoi affrontare questo argomento con leggerezza. Quindi, meglio approfondire i dettagli che ti permettono di gestire la caparra nel miglior modo possibile.
Cos’è la caparra confirmatoria?
Come anticipato, con questo termine intendiamo una somma di denaro che l’acquirente dell’immobile versa al venditore per confermare l’impegno preso dalle parti al momento del contratto preliminare (il cosiddetto compromesso). Non è solo un anticipo sul prezzo, ma una vera e propria garanzia legale.
Infatti, la differenza tra caparra confirmatoria e acconto è proprio questa: il primo passaggio ha un valore legale che il secondo non può confermare. A differenza dell’acconto, la caparra confirmatoria si chiama così perché la sua funzione principale è quella di confermare l’esistenza del contratto.
Questa caparra diventa acconto sul prezzo nel momento in cui tutto procede nel modo giusto. Quindi, se ho versato 100.000 euro a fronte di un prezzo totale di 300.000, mi restano da pagare 200.000 euro.
Da leggere: come comprare casa all’asta
Quali sono i riferimenti normativi
Per comprendere la cornice d’impiego della caparra confirmatoria – dal latino Arrha poenalis – bisogna consultare il dispositivo dell’art. 1385 del Codice Civile che regola questo istituto con parole chiare che determinano il comportamento delle parti in caso di inadempimento e non osservanza delle regole.
La somma: quando e quanto versare?
Puntiamo verso alcuni aspetti pratici. In quale momento della compravendita dobbiamo versare questa somma? La caparra viene versata nel momento in cui si determina la conclusione del contratto.
Ciò avviene proprio come viene sottolineato nei primi passaggi dell’articolo citato. Nello specifico, il versamento si può attivare in due possibili fasi: alla firma della proposta d’acquisto accettata o quando si presenta il contratto preliminare noto anche come compromesso. ma quanto si versa e a chi?
Non esiste una regola ben precisa stabilita a norma di legge ma esistono delle consuetudini che ci permettono di dare sostanza a questo passaggio. In genere, la caparra confirmatoria oscilla tra il 10% e il 20% del prezzo totale dell’immobile. L’acquirente versa al venditore la somma: se sarà alta si può rendere l’offerta più appetibile e utile per chiudere positivamente la trattativa. Ecco una sintesi:
| Cosa paghi | A chi lo paghi | Quando |
| Caparra | Al venditore | All’accettazione della proposta o al compromesso. |
| Provvigione | All’agenzia immobiliare | Solitamente alla conclusione dell’affare. |
| Imposte di registro | Allo Stato | Alla registrazione del preliminare. |
Se decidi di pagare tramite bonifico, soluzione comune al momento del compromesso, assicurati di inserire una causale chiara per evitare disguidi e problemi in futuro. Ad esempio: “Caparra confirmatoria per acquisto immobile sito in via [indirizzo completo], come da proposta del [data]”. In ogni caso, su questi passaggi conviene sempre farsi guidare dal proprio notaio di riferimento.
Perché è importante la caparra?
La caparra confirmatoria, a differenza dell’acconto, ha un valore di tutela importante per entrambe le parti, sia per il venditore che per il compratore che decide di acquistare l’immobile. Per avere ben chiaro questo passaggio conviene riprendere le parole del già citato articolo 1385 Codice Civile:
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Cosa possiamo comprendere da questa definizione? Il Codice Civile stabilisce regole molto chiare in caso di rottura del contratto: se l’acquirente dell’immobile viene meno al patto stabilito, il venditore può uscire dalla compravendita e trattenere la caparra a titolo di risarcimento danni. Se è il venditore a rendersi indisponibile, chi compra può chiudere il contratto e pretendere il doppio della somma versata. Quindi, oltre a essere vincolante, la caparra confirmatoria protegge entrambe le parti.
Leggi anche: ho sbagliato a comprare casa, 7 verifiche da fare prima dell’acquisto
Il venditore non vuole restituire la caparra?
Cosa succede in questi casi? L’acquirente ha l’interesse nel rispettare i patti perché è quello che ha versato il denaro; come comportarsi a norma di legge se è il venditore a non allinearsi preferendo un altro acquirente? O se salta l’affare e il venditore si rifiuta di versare il doppio come da accordi?
Questa situazione è molto frequente perché magari il venditore è convinto che sia colpa dell’acquirente o non ha più la disponibilità economica perché l’ha già usata per acquistare una seconda casa. Le circostanze impongono delle decisioni chiare. Devi inviare una PEC o una raccomandata A/R con il supporto di un avvocato, intimando il rogito entro un termine (solitamente 15 giorni) o di versarti il dovuto. Se persiste nel rifiuto, il contratto si considera sciolto e puoi agire legalmente per ottenere il decreto ingiuntivo o procedere con una causa civile.
