Quali sono le soluzioni per poter vivere in una casa senza acquistarla? In molte circostanze si prende in considerazione l’affitto a canone concordato, una delle opzioni più diffuse per chi vuole occupare una dimora per un periodo di tempo. Infatti, ci sono molte teorie che spingono a non comprare casa ad Alassio ma a rimanere in affitto: l’immobile può diventare solo un peso in determinate circostanze.
Ad esempio quando sai che devi spostarti o ancora non hai deciso quale sarà il tuo modello di casa ideale. In queste circostanze è meglio aspettare e puntare verso l’affitto a canone concordato. Ma di cosa si tratta esattamente? Perché è una delle opzioni più diffuse quando vuoi affittare casa?
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Cos’è l’affitto a canone concordato?
L’affitto a canone concordato è una tipologia di contratto che consente a un proprietario di casa di far fruttare il proprio immobile concedendo il diritto di utilizzo a un terzo. Ma quali sono le caratteristiche essenziali di questa soluzione? Semplice, basta seguire il significato del nome stesso.
Stiamo parlando di un tipico contratto di locazione per immobili a uso abitativo dove l’importo mensile non viene fissato dal proprietario in modo arbitrario. Piuttosto, la somma è definita dagli accordi territoriali. Accordi che si delineano a livello locale e nascono dalla contrattazione tra le associazioni dei proprietari edilizi e i sindacati degli inquilini rappresentativi nel posto.
Le caratteristiche di questo contratto
La formula classica è quella del 3+2: il contratto ha una durata minima iniziale di 3 anni. Alla prima scadenza, si rinnova automaticamente per altri 2 anni, salvo disdetta per motivi specifici previsti dalla legge. Rientrano nei canoni concordati i contratti d’affitto per studenti universitari da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili automaticamente alla fine degli studi, e i contratti transitori da 1 a 18 mesi.
Quali sono gli immobili interessati?
Il contratto di locazione con canone concordato riguarda esclusivamente gli immobili ad uso residenziale e quindi accatastati nella categoria A, escluso l’A/10 che è destinato agli uffici.
Inoltre, sia il proprietario che l’inquilino che accetta il canone concordato devono essere dei semplici privati: non sono ammessi professionisti in questo tipo di contratto, e neanche aziende. Bisogna inquadrare il canone concordato come uno strumento per agevolare i privati a trovare una casa in contesti in cui la densità abitativa e il turismo rendono difficile ottenere casa a prezzi calmierati.
Per gli immobili commerciali (C/1 per i negozi, C/3 per i laboratori, o A/10 per gli uffici) c’è la libera contrattazione. Il canone viene deciso esclusivamente dalle parti in base alle leggi di mercato.
Come si calcola il canone d’affitto?
Come anticipato, la differenza tra un affitto a canone concordato e un’altra soluzione qualsiasi per affittare casa è la necessità di seguire un prezzo che non può essere frutto di una decisione individuale. Ma deve seguire delle tabelle e dei prezzi stabiliti a priori da un percorso precedente. Che definisce il minimo e il massimo che si può chiedere nei contratti di locazione per gli immobili.
Il prezzo della locazione viene delineato da tabelle comparative decise grazie ad accordi, che includono appunto categorie di settore a cui appartengono i comuni, le categorie degli inquilini e dei proprietari immobiliari. Per identificare il canone di affitto si prendono in considerazione diversi valori:
- La zona in cui si trova la casa.
- La superficie utile.
- Le condizioni dell’immobile.
- Benefit del palazzo come:
- presenza di ascensore,
- riscaldamento autonomo,
- ristrutturazioni recenti.
- La presenza di arredamento.
- Pertinenze come cantina o box.
Il risultato dell’interazione tra questi elementi inserisce l’immobile all’interno di una fascia di prezzo, con un valore minimo e massimo al metro quadro, a cui le parti devono attenersi. Ecco perché, ad esempio, il canone concordato è presente a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei Comuni confinanti con gli stessi (fonte Confedilizia).
Perché è una soluzione interessante?
Questo tipo di contratto è regolato dalla legge n. 431 del 1998 e prevede una serie di vantaggi sia per gli inquilini, che possono accedere agli immobili con prezzi calmierati, che per i proprietari che hanno dei vantaggi fiscali. Questo tipo di contratto di affitto si ritrova spesso nelle aree in cui c’è un’alta densità abitativa come nelle grandi città, nei capoluoghi e nei relativi hinterland. I vantaggi reali?
| Per il proprietario (locatore) | Per l’inquilino (conduttore) |
| Cedolare secca ridotta al 10% invece del 21% ordinario. | Detrazioni fiscali IRPEF più alte in base al reddito complessivo. |
| Sconto IMU del 25%, si paga il 75% dell’aliquota comunale. | Prezzo dell’affitto generalmente inferiore rispetto ai prezzi di mercato. |
| Riduzione della base imponibile IRPEF se si sceglie il regime di tassazione ordinario. | – |
In ogni caso, per essere valido e garantire tutti i benefici, il contratto deve essere sempre registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Come anticipato, questa tipologia di contratto nasce per favorire l’incontro tra domanda e offerta, calmierare i prezzi del mercato e contrastare l’evasione.
Per compensare il canone, che è generalmente più basso rispetto al libero mercato che prevede il classico contratto 4+4) lo Stato offre forti agevolazioni fiscali per i proprietari.
