Hai deciso di vendere casa per acquistarne un’altra, ti sei accorto di aver commesso un errore e desideri trovare una nuova sistemazione. Aspetta, prima di procedere devi sapere che ad essere messo sul mercato non è solo l’immobile. Ci sono anche accessori e pertinenze di una casa.
Bisogna tenere in considerazione beni che non sembrano far parte dell’abitazione, ad esempio: garage, capanna portattrezzi, la cantina, un gazebo in giardino. Queste strutture possono aumentare il valore dell’immobile e migliorare la vivibilità per chi lo abita ma fanno parte per diritto della dimora e in caso di vendita vengono cedute. Sono classificate come accessori e pertinenze di una casa, sai cosa sono?
Cosa sono le pertinenze di un immobile
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La differenza tra accessori e pertinenze di una casa è molto sottile, vediamo cosa sono le pertinenze. A dare una definizione di queste entità è l’articolo 817 del Codice Civile: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.
Come puoi notare, le caratteristiche principali di una pertinenza sono la durevolezza di destinazione e la volontà del proprietario. Cosa si intende per durevolezza della destinazione? È presto detto: il rapporto di servizio con il bene principale non deve essere occasionale, ma prolungato nel tempo.
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Cos’è, invece, il vincolo pertinenziale
La volontà del proprietario, invece, è la necessità del proprietario dell’immobile principale di stabilire il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e accessoria, le due cose sono funzionali l’una all’altra.
È importante sottolineare che un bene è una pertinenza anche quando non ha un legame di stretta prossimità con l’immobile. Infatti, può trovarsi sia in un luogo vicino a quello dell’abitazione principale rispetto al quale ha una funzione di servizio ma il bene potrebbe essere collocato anche molto distante.
In quest’ultima situazione la natura del legame è economica e funzionale. Ad esempio, il garage auto che si trova in un altro edificio e non nell’immobile principale è da considerarsi pertinenza se per il proprietario è funzionale all’abitazione.
Pertinenze sono tutti i beni immobiliari accessori per i quali è stato stabilito dal proprietario un vincolo pertinenziale durevole con l’abitazione principale rispetto alla quale le pertinenze sono funzionali. Nello specifico, una pertinenza è tale se consta di due requisiti fondamentali:
- Elemento oggettivo: se la destinazione del bene (pertinenza) è al servizio o all’abbellimento della cosa principale (immobile). Di conseguenza, la destinazione deve durare nel tempo e andare a beneficio dell’abitazione principale.
- Elemento soggettivo: se è lo stesso proprietario della casa a stabilirlo creando un vincolo di strumentalità e complementarità funzionale tra il bene principale e quello accessorio.
Quali pertinenze di un immobile?
Accessori e pertinenze, cosa sono? Per fare ulteriore chiarezza analizziamo nel dettaglio quali sono le pertinenze di una casa. Ti dico subito che vengono classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
- C/2: in questa categoria rientrano cantine, soffitte, solai, magazzini e locali di deposito.
- C/6: qui troviamo posti auto, stalle, scuderie e rimesse.
Nella categoria C/7 ci sono le tettoie chiuse e aperte. Per le pertinenze devo pagare le tasse? Sì, l’IMU è esclusa per un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate. In pratica, se possiedi due box auto solo su uno potrai usufruire dell’aliquota relativa all’abitazione principale.
Le pertinenze di una casa sono anche piccole strutture che offrono un beneficio all’abitazione principale come la cassetta della posta, la garitta, il capanno, il gazebo, il garage, la staccionata di confine tra una proprietà e l’altra.
Pertinenze: seguono le sorti della casa
Le pertinenze si vendono insieme all’immobile? In linea di massima, seguono le agevolazioni e le condizioni della “cosa principale”, essendo contenute negli atti e nei rapporti giuridici che hanno per oggetto il relativo bene. Le pertinenze possono essere vendute separatamente dal bene soltanto se questo viene previsto nell’accordo.
Differenza tra accessori e pertinenze
Adesso diamo una risposta anche su quali sono gli accessori di un immobile per cogliere la differenza tra i due beni. A parlare chiaro è una recente ordinanza della Cassazione, la n. 28613/2022.
Nella definizione di pertinenza rientra quanto già scritto in precedenza e definito dall’articolo 817 del CC secondo cui per esse non opera un vincolo di necessaria contiguità fisica.
Il discorso cambia per gli accessori di una casa. Perciò, cosa si intende per l’accessorio di un immobile? Sono tutti quei beni che vengono a costituire parti integranti o incorporate nella cosa principale oppure che sono destinati a completare la funzionalità di un altro bene al quale sono materialmente uniti e dal quale non possono essere separati.
Ad esempio, la porta della casa che se tolta rende incompleta l’abitazione. Di conseguenza, tra l’abitazione principale e gli accessori sussiste un vincolo di prossimità fisica imprescindibile.
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In quest’articolo ti ho spiegato cosa sono gli accessori e pertinenze di una casa. Spesso vengono intesi come sinonimi ma l’elemento che li differenzia è il tipo di vincolo. Hai ancora qualche dubbio?
Scrivici, ti aiuteremo a fare chiarezza.